Două persoane cu același venit lunar pot primi sume complet diferite la un credit ipotecar. Motivul stă, în mare parte, în gradul de îndatorare — un calcul pe care băncile îl fac obligatoriu, dar pe care puțini solicitanți îl înțeleg în detaliu înainte de a depune dosarul.
Ce este, concret, gradul de îndatorare
Gradul de îndatorare reprezintă procentul din venitul lunar net pe care îl reprezintă toate ratele lunare la credite — inclusiv rata noului credit ipotecar solicitat. Băncile din România au, de regulă, un plafon maxim reglementat (stabilit de banca centrală) peste care nu pot acorda un credit, indiferent cât de mult și-ar dori solicitantul suma respectivă.
Ce intră în calculul gradului de îndatorare
- Rata estimată a noului credit ipotecar — calculată la o dobândă de referință, uneori majorată de bancă pentru un test de stres (verificarea capacității de plată chiar dacă dobânda ar crește).
- Ratele la alte credite active — credit de nevoi personale, card de credit cu sold, alt credit ipotecar existent.
- Alte obligații financiare recurente — unele bănci iau în calcul și pensii alimentare sau alte plăți obligatorii, dovedite documentat.
Ce venituri contează în calcul
Venitul net lunar, dovedit prin acte (adeverință de salariu, declarații fiscale pentru venituri din activități independente, contracte de închiriere pentru venituri din chirii, dacă banca le acceptă). Nu toate tipurile de venit sunt acceptate integral — unele bănci iau în calcul doar un procent din veniturile variabile sau din chirii, tocmai pentru că sunt considerate mai puțin stabile decât un salariu fix.
Un exemplu simplificat
Dacă venitul net lunar este 8.000 de lei și plafonul maxim de îndatorare permis este, să spunem, 40%, suma maximă lunară pe care o poți aloca la toate creditele active, inclusiv noul credit ipotecar, este 3.200 de lei. Dacă ai deja o rată de 500 de lei la un credit de nevoi personale, rămân 2.700 de lei disponibili pentru rata creditului ipotecar — sumă care, la rândul ei, determină cât de mare poate fi împrumutul aprobat.
De ce contează perioada de creditare
O perioadă mai lungă de rambursare reduce rata lunară pentru aceeași sumă împrumutată, ceea ce poate „debloca” un grad de îndatorare altfel prea mare — dar mărește costul total al creditului prin dobânda plătită pe o perioadă mai lungă. Este un compromis pe care fiecare solicitant trebuie să-l evalueze, nu doar o variabilă tehnică de optimizat pentru suma maximă.
Cum îți crești, legitim, suma pe care o poți împrumuta
- Reduci sau închizi alte credite active înainte de a depune dosarul, mai ales cardurile de credit cu sold sau creditele de nevoi personale mici.
- Adaugi un co-debitor (partener, membru al familiei cu venit stabil) — venitul combinat crește plafonul disponibil pentru rată.
- Alegi o perioadă de creditare mai lungă, conștient de costul total suplimentar pe care îl implică.
- Documentezi complet toate sursele de venit eligibile, nu doar salariul de bază — bonusuri constante, venituri din chirii declarate, alte surse recurente și dovedite.
Greșeli frecvente
Cea mai frecventă greșeală este depunerea dosarului fără să fi verificat în prealabil, printr-un calcul aproximativ, dacă gradul de îndatorare permite suma dorită — asta duce la surprize neplăcute și la timp pierdut. A doua greșeală este contractarea unui credit de nevoi personale chiar înainte de a solicita creditul ipotecar, fără să realizeze că această rată suplimentară reduce direct suma maximă disponibilă pentru locuință.
Concluzie
Gradul de îndatorare este calculul care determină, practic, cât de mare poate fi creditul tău ipotecar — nu doar venitul brut sau dorința ta de a împrumuta o anumită sumă. Verifică-l din timp, înainte de a începe căutarea propriu-zisă a unei locuințe, ca să știi realist în ce buget te încadrezi.
