Mulți proprietari care închiriază un apartament amână declararea veniturilor la ANAF fie din lipsă de timp, fie pentru că procesul li se pare mai complicat decât e în realitate. Amânarea asta poate costa scump — atât prin amenzi, cât și prin dobânzi acumulate — în timp ce, odată înțeles mecanismul, declararea propriu-zisă durează de fapt câteva minute pe an, plus completarea corectă a unui formular.
Ce obligații ai, indiferent de suma încasată
Orice venit obținut din închirierea unui imobil, indiferent dacă e vorba de un apartament, o casă sau chiar o cameră, trebuie declarat la ANAF, chiar dacă suma pare mică sau contractul e informal, doar pe hârtie între părți, fără să treacă printr-o agenție. Nu există un prag minim sub care venitul din chirii scapă de obligația de declarare — diferența apare doar la modul de impozitare, nu la obligația în sine.
Din 2023, sistemul de impozitare pentru veniturile din chirii s-a simplificat: se aplică o cotă de 10% direct asupra venitului brut încasat, fără posibilitatea de a deduce cheltuieli forfetare așa cum se întâmpla înainte. Practic, dacă încasezi 2.000 de lei lunar din chirie, impozitul datorat e 200 de lei pe lună, calculat însă și declarat anual, nu lunar, ceea ce simplifică partea administrativă.
Cum se face efectiv declarația
Declarația unică de venit se depune prin formularul specific, disponibil în Spațiul Privat Virtual al ANAF, unde te poți autentifica online fără să fie nevoie de o deplasare fizică la ghișeu. Termenul general este 25 mai al anului următor celui în care ai încasat venitul, iar pentru contractele noi de închiriere, semnate în cursul anului, există și obligația de a estima venitul anual la momentul semnării contractului, printr-o declarație estimativă.
Un aspect care creează confuzie este relația dintre declarația fiscală și contractul de închiriere semnat cu chiriașul. Legal, contractul ar trebui înregistrat la ANAF în termen de maximum 30 de zile de la semnare — o procedură separată de declararea veniturilor, dar strâns legată de ea, pentru că ANAF folosește adesea aceste înregistrări pentru a verifica dacă veniturile declarate corespund cu contractele active.
Ce riști dacă nu declari și cum eviți greșelile frecvente
Nedeclararea veniturilor din chirii nu e doar o problemă teoretică — ANAF are acces la informații din mai multe surse, de la anunțuri online până la sesizări ale vecinilor sau ale asociațiilor de proprietari, iar descoperirea ulterioară a unui venit nedeclarat atrage nu doar impozitul restant, ci și dobânzi și penalități de întârziere care se acumulează rapid pe parcursul anilor.
O greșeală frecventă e confuzia dintre suma încasată efectiv și suma pe care trebuie să o declari, mai ales atunci când chiriașul plătește și utilitățile separat. Dacă utilitățile trec prin contul proprietarului și acesta le retransmite furnizorilor, ele nu ar trebui incluse în venitul impozabil — dar dacă apar direct în suma lunară plătită fără separare clară în contract, pot fi interpretate ca parte din venit. De aceea, un contract bine structurat, care separă clar chiria de eventualele utilități incluse, ajută nu doar la relația cu chiriașul, ci și la o declarație fiscală corectă, fără discuții ulterioare cu autoritățile. Proprietarii care închiriază mai multe apartamente, în special pe termen scurt, prin platforme de tip Airbnb, au reguli fiscale ceva mai stricte, iar verificarea acestora din timp evită surprize neplăcute la finalul anului fiscal.
