La un credit pentru cumpărare, banca dă banii o singură dată, la notar, și primește în schimb o ipotecă pe un imobil care există deja. La un credit pentru construcție, lucrurile stau invers: banca finanțează ceva ce nu s-a ridicat încă, pe un teren care singur nu acoperă suma împrumutată. De aici vine întreaga arhitectură a produsului, inclusiv partea care îi surprinde pe majoritatea solicitanților — banii nu vin deodată.
Ce cere banca înainte de prima tranșă
Dosarul e vizibil mai gros decât la un ipotecar clasic. În afară de documentele de venit, obișnuite, ai nevoie de un pachet tehnic complet:
- actul de proprietate asupra terenului și extrasul de carte funciară, cu terenul liber de sarcini;
- certificatul de urbanism și autorizația de construire, valabile;
- proiectul tehnic, ștampilat de proiectant, și devizul general al lucrării, defalcat pe capitole;
- contractul cu constructorul sau, în cazul construcției în regie proprie, un deviz detaliat acceptat de bancă;
- graficul de execuție, cu stadiile și termenele asumate;
- asigurarea lucrărilor, cerută de majoritatea băncilor pe toată durata șantierului.
Terenul se ipotechează de la început, iar construcția intră în garanție pe măsură ce se ridică. E motivul pentru care terenul trebuie să fie deja al tău sau cumpărat simultan, din același credit.
Aportul propriu se calculează la valoarea finală a investiției, teren plus construcție. Vestea bună e că terenul deținut deja poate fi considerat aport, ceea ce reduce substanțial suma cash necesară. Cine are un teren moștenit pornește, în fapt, cu avansul acoperit.
Cum se eliberează banii, stadiu cu stadiu
Tranșele urmează stadiile fizice din grafic. Împărțirea diferă de la o bancă la alta, dar tiparul e recognoscibil: infrastructură, structură, închideri și acoperiș, instalații, finisaje.
Mecanismul e același la fiecare pas. Termini stadiul, anunți banca, un evaluator sau un inspector vine pe teren, constată gradul de execuție și întocmește un raport. Pe baza acelui raport se deblochează tranșa următoare. Fără raport favorabil, nu se virează nimic, indiferent de facturi.
Două consecințe practice, ambele subestimate:
Prima e că fiecare stadiu trebuie prefinanțat, cel puțin parțial. Constructorul cere avans sau materiale, iar banca plătește după ce vede lucrarea făcută. Diferența se acoperă din banii tăi sau din creditul comercial acordat de furnizori. Cine intră pe șantier fără rezervă de lichiditate se blochează la a doua tranșă.
A doua e că dobânda se calculează doar la sumele efectiv trase. În faza de construcție plătești, de regulă, doar dobânda, într-o perioadă de grație care ține până la finalizare, uneori 12 sau 18 luni. Ratele complete încep după recepție. E o ușurare în perioada în care oricum plătești și chirie undeva.
Riscurile specifice, care nu apar la un credit obișnuit
Depășirea devizului e primul și cel mai frecvent. Prețurile materialelor se mișcă, iar un deviz întocmit în martie poate fi depășit cu 15% în septembrie. Banca nu suplimentează automat creditul; suplimentarea înseamnă un dosar nou, cu reanaliza veniturilor. Rezerva de 10-15% peste deviz nu e prudență excesivă, e minimul rezonabil.
Abandonul constructorului e al doilea. O casă la roșu, cu firma dispărută, rămâne o garanție greu de valorificat, iar banca devine imediat nervoasă. Contractul cu penalități, plata strict pe stadii verificate și reținerea unei garanții de bună execuție sunt singurele protecții care funcționează.
Al treilea e termenul autorizației de construire. Are o valabilitate limitată, cu posibilitate de prelungire, iar expirarea ei în mijlocul lucrărilor complică tot, inclusiv relația cu banca.
Iar al patrulea ține de valoarea finală. Evaluarea de la recepție poate fi sub costul efectiv al construcției, mai ales dacă ai construit într-o zonă cu piață subțire sau ai ales soluții scumpe și greu de comparat. Logica e aceeași ca la achiziție, unde evaluarea imobilului influențează direct suma aprobată, doar că aici surpriza vine la final, nu la început.
Finalul: recepția și intabularea
După terminarea lucrărilor se face recepția, se obține certificatul de atestare a edificării de la primărie și se intabulează construcția în cartea funciară. Abia atunci ipoteca se extinde legal asupra casei, iar creditul intră în faza normală de rambursare, cu rate integrale.
Etapa asta se amână uneori luni întregi, din comoditate. E o greșeală: fără intabulare nu poți vinde, nu poți refinanța și nu poți face nimic cu imobilul, oricât de locuibil ar fi.
Odată intrat în rambursarea normală, primul lucru care merită calculat e ce faci cu eventualele sume rămase din buget. La un credit pornit cu perioadă de grație, unde primii ani sunt oricum dominați de dobândă, o decizie corectă privind rambursarea anticipată parțială valorează mai mult decât toate economiile făcute la finisaje.
