Nu tot ce se semnează la notar se semnează de proprietar. Oamenii pleacă din țară, se îmbolnăvesc, lucrează în ture care nu se potrivesc cu programul biroului notarial. Pentru astfel de situații există procura, un act prin care proprietarul împuternicește pe altcineva să vândă în numele lui. Este perfect legală și se folosește zilnic.
Problema nu e procura în sine, ci faptul că majoritatea cumpărătorilor o privesc ca pe o formalitate. O văd pe masă, notarul o citește rapid, toată lumea dă din cap. Or, procura e singurul lucru care leagă persoana din fața ta de apartamentul pe care ți-l vinde. Dacă ea are o fisură, contractul tău are o fisură.
Ce trebuie să conțină o procură ca să fie utilă
Prima regulă: procura pentru vânzarea unui imobil trebuie să fie autentică, adică dată în fața unui notar. O împuternicire scrisă de mână, semnată acasă și legalizată doar pe semnătură nu are nicio valoare aici. Legea cere ca mandatul să aibă aceeași formă ca actul pe care îl pregătește, iar vânzarea unui apartament se face prin act autentic.
A doua regulă: procura trebuie să fie specială, nu generală. O formulare de tipul „îl împuternicesc să mă reprezinte în fața oricăror autorități” nu acoperă vânzarea. Textul trebuie să spună explicit că mandatarul poate vinde imobilul, identificat clar — adresă completă, număr cadastral, număr de carte funciară. Dacă apartamentul e descris vag, notarul care instrumentează vânzarea va refuza, și bine face.
Uită-te apoi la ce anume poate face mandatarul. O procură bine scrisă precizează:
- dacă poate stabili liber prețul sau doar peste un prag minim;
- dacă poate încasa prețul în numele proprietarului sau banii merg direct în contul acestuia;
- dacă poate semna și antecontractul, nu doar contractul final;
- dacă poate radia eventuale sarcini, de exemplu o ipotecă achitată;
- dacă are dreptul să substituie o altă persoană în locul lui.
Detaliul cu încasarea prețului merită subliniat. Dacă procura nu îl împuternicește expres pe mandatar să primească banii, plata făcută în mâna lui nu îl liberează pe cumpărător față de proprietar. Cel mai curat este ca prețul să meargă în contul bancar al proprietarului, iar contul să fie menționat chiar în contract.
Verificări pe care le faci tu, nu doar notarul
Notarul verifică autenticitatea și, prin Registrul Național Notarial de Evidență a Procurilor, dacă actul a fost revocat. Este o verificare esențială, pentru că o procură poate fi anulată oricând de cel care a dat-o, iar revocarea se înregistrează. Cere să vezi rezultatul acestei interogări, nu te mulțumi cu asigurări verbale.
Dincolo de asta, sunt câteva lucruri pe care le poți face singur, fără costuri.
Vezi data. O procură emisă acum patru ani, pentru un apartament pe care proprietarul îl vindea atunci, nu inspiră încredere. Nu e nelegală dacă nu are termen și nu a fost revocată, dar întreabă de ce nu s-a vândut atunci. Multe procuri au termen expres — verifică dacă a expirat.
Confirmă că proprietarul e în viață. Sună neplăcut, dar mandatul încetează de drept la decesul mandantului. Dacă proprietarul a murit între momentul procurii și momentul vânzării, actul semnat de mandatar este lovit de nulitate, iar apartamentul intră în masa succesorală. Practic, ajungi în situația descrisă în articolul despre cumpărarea unui apartament moștenit, doar că fără să știi.
Vorbește direct cu proprietarul. Un apel video de cinci minute rezolvă mai mult decât zece pagini de acte. Cere-i să confirme că știe de vânzare, că e de acord cu prețul și că nu a revocat procura. Dacă mandatarul găsește motive să evite acest apel, ai deja răspunsul.
Procurile din străinătate și capcanele lor
Cele mai multe procuri de vânzare vin de la români plecați la muncă. Ele se dau fie la consulatul României din statul respectiv, fie la un notar local. Prima variantă e simplă: actul este întocmit în limba română, în forma cerută de legea noastră, și se folosește ca atare.
A doua variantă cere pași suplimentari. Procura dată la un notar străin trebuie apostilată, dacă statul respectiv e parte la Convenția de la Haga, sau supralegalizată dacă nu este. Apoi trebuie tradusă în română de un traducător autorizat, iar traducerea legalizată. Lipsa apostilei este cel mai frecvent motiv pentru care o semnare se amână în ultima clipă.
Mai apare o problemă subtilă: notarii din alte țări lucrează după alte tipare. O procură germană sau italiană poate fi corectă acolo, dar prea generală pentru cerințele din România. De aceea, cel mai practic e ca notarul care va instrumenta vânzarea să transmită din timp un model de text, pe care proprietarul îl duce la notarul străin. Se evită astfel o traducere frumoasă a unui act inutilizabil.
Un ultim reflex util: dacă mandatarul e chiar cumpărătorul sau o rudă apropiată a lui, ridică sprânceana. Legea interzice mandatarului să încheie contractul cu sine însuși fără împuternicire expresă, tocmai pentru că interesele intră în conflict.
Vânzarea prin procură nu trebuie evitată. Trebuie doar citită cu aceeași atenție cu care ai citi contractul propriu-zis, pentru că, în cazul ei, actul care contează cel mai mult este cel semnat de un om pe care nu îl vei întâlni niciodată.
