Două apartamente cu aceeași suprafață, în același cartier, la un preț apropiat. Unul se vinde de o familie care se mută în alt oraș, celălalt de o firmă care a construit blocul acum un an. Din perspectiva locuirii, alegerea ține de gusturi și de buget. Din perspectiva tranzacției, cele două situații nu seamănă aproape deloc: diferă documentele, diferă cine redactează contractul, diferă drepturile pe care le ai după semnare și diferă complet lucrurile pe care trebuie să le verifici înainte.
Calitatea vânzătorului schimbă regulile jocului
Când cumperi de la o persoană fizică, ești într-o relație între doi particulari. Ambii aveți, în principiu, aceleași drepturi și aceleași obligații, iar protecțiile speciale gândite pentru consumatori nu se aplică. Vânzătorul răspunde pentru evicțiune și pentru viciile ascunse, dar întinderea acestei răspunderi poate fi limitată prin contract, iar în practică deseori este.
Când cumperi de la un dezvoltator, cealaltă parte este un profesionist. Asta activează un întreg set de reguli specifice raporturilor dintre profesioniști și consumatori, inclusiv cele privind clauzele abuzive. Nu înseamnă că orice clauză dezavantajoasă e automat nulă, dar înseamnă că ai un temei suplimentar de contestare, pe care în relația între doi particulari nu îl ai.
Există și o diferență fiscală importantă. Vânzarea de către o firmă a unei construcții noi intră, de regulă, în sfera TVA, în timp ce vânzarea între persoane fizice nu. Cota aplicabilă locuințelor și plafoanele de preț pentru cota redusă se modifică relativ des, uneori de la un an la altul, așa că nu te baza pe ce știai anul trecut. Verifică regimul în vigoare la data tranzacției direct în legislația fiscală actualizată sau întreabă un consultant fiscal, mai ales dacă prețul se apropie de un plafon.
Documentele care diferă
De la o persoană fizică vei cere, în esență, istoria proprietății: actul prin care a dobândit imobilul, extrasul de carte funciară actualizat, certificatul fiscal, certificatul de performanță energetică, adeverința de la asociația de proprietari și dovada achitării utilităților. Dacă vânzătorul e căsătorit, e nevoie de acordul soțului. Dacă imobilul provine dintr-o moștenire, apar certificatul de moștenitor și, uneori, mai mulți coproprietari care trebuie să semneze toți.
De la un dezvoltator, lista se mută în zona construcției: autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, documentația cadastrală și dovada intabulării construcției, certificatul de urbanism, actele societății și dovada că persoana care semnează are puterea de a angaja firma. Adaugă, dacă e cazul, dovada radierii ipotecii constituite de dezvoltator asupra terenului pentru finanțarea proiectului, pentru că multe blocuri se construiesc pe credit, iar apartamentul tău nu trebuie să rămână grevat.
Aceasta din urmă este verificarea pe care cei mai mulți cumpărători o ratează. Cere explicit ca actul să conțină angajamentul de radiere și termenul, iar dacă poți, condiționează plata de obținerea acordului băncii finanțatoare a proiectului.
Cine scrie contractul și cât de mult poți schimba
La persoana fizică, antecontractul se negociază punct cu punct. Termenul, arvuna, condiția suspensivă legată de credit, ce rămâne din mobilier, data predării, toate sunt discutabile, pentru că nu există un model impus.
La dezvoltator vei primi un contract-cadru, folosit identic pentru toate apartamentele din proiect. Vânzătorul îți va spune că nu se poate modifica. Parțial e adevărat, pentru că o firmă nu vrea contracte diferite cu cincizeci de cumpărători, dar „nu se poate” înseamnă de multe ori „nu s-a cerut”. Merită să insiști pe câteva puncte: penalitățile pentru întârziere să fie simetrice cu cele impuse ție, termenul de finalizare să fie o dată certă, nu una legată de evenimente pe care le controlează doar dezvoltatorul, iar suprafața finală să vină cu o clauză de ajustare a prețului în ambele sensuri, nu doar în favoarea vânzătorului.
Înainte de orice discuție contractuală, verifică cine este de fapt firma din fața ta: istoricul proiectelor livrate, situația financiară, litigiile, structura acționariatului. Pașii concreți sunt descriși în ghidul despre verificarea credibilității unui dezvoltator imobiliar, iar jumătate din ei se pot face gratuit, de acasă, în mai puțin de o oră.
Garanții: unde se vede cea mai mare diferență
Aici avantajul înclină clar spre construcția nouă. Legislația în construcții prevede perioade de garanție pentru lucrări și o răspundere extinsă pentru viciile structurale, iar dezvoltatorul este ținut de ele. Practic, dacă apar probleme la instalații sau la finisaje în primii ani, ai la cine să te adresezi, chiar dacă procesul de a-l face să vină și să repare poate fi obositor. Ce acoperă, ce nu acoperă și cum se activează efectiv aceste garanții sunt explicate în materialul despre răspunderea dezvoltatorului pentru viciile ascunse ale unui apartament nou.
La un apartament cumpărat de la o persoană fizică, situația e alta. Vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse pe care le cunoștea și nu le-a declarat, dar dovada acestei cunoașteri cade în sarcina ta și e greu de făcut. Contractele conțin frecvent clauze prin care cumpărătorul declară că a văzut imobilul și îl acceptă în starea în care se află, ceea ce restrânge suplimentar posibilitățile ulterioare.
Consecința practică e simplă: la second hand, verificarea înainte de semnare este singura ta protecție reală. Capcanele care se repetă cel mai des sunt inventariate în articolul despre evitarea problemelor la cumpărarea unui apartament la mâna a doua, iar o inspecție tehnică plătită de tine acoperă restul.
Calendarul plății și riscul de termen
La persoana fizică, structura e previzibilă: arvună la antecontract, restul la semnarea actului, totul într-un interval de câteva săptămâni sau luni. Riscul principal e ca vânzătorul să se retragă sau ca banca să refuze creditul.
La dezvoltator, mai ales dacă blocul nu e finalizat, plata se face în tranșe legate de stadiul lucrărilor, iar riscul se schimbă complet. Nu mai cumperi un lucru existent, ci o promisiune de a construi. Întârzierile sunt regula, nu excepția, iar o întârziere de șase luni te poate costa chirie plătită în plus și o prelungire a valabilității ofertei de credit, care nu e garantată.
Dacă alegi această variantă, cere să vezi stadiul real al șantierului, nu randări. Verifică dacă banca ta finanțează proiectul respectiv, pentru că multe instituții au liste interne de proiecte acceptate, iar un refuz din acest motiv nu ține de tine. Și nu plăti niciodată tranșe mari înainte de recepție fără o garanție reală în spate.
Ce poți negocia la fiecare
De la o persoană fizică obții mai ușor reduceri de preț, mai ales dacă imobilul stă de mult pe piață sau dacă vânzătorul are un termen personal de respectat. Argumentele documentate, cu devize pentru reparațiile necesare, funcționează. La fel și flexibilitatea privind data predării sau lăsarea mobilierului.
De la dezvoltator, prețul de listă se mișcă mai greu, dar se pot obține alte lucruri: un loc de parcare inclus, o boxă, finisaje superioare, scutirea unor taxe administrative, un grafic de plată mai comod, sau chiar o clauză contractuală mai bună. La final de trimestru sau când proiectul se apropie de vânzarea completă, disponibilitatea crește vizibil.
Nu există o variantă superioară în abstract. Un apartament nou de la un dezvoltator solid, cu garanții funcționale, e o achiziție liniștită. Un apartament vechi, bine verificat, într-o zonă consacrată, cumpărat cu o reducere obținută pe argumente reale, poate fi la fel de bun. Ce contează e ca verificările pe care le faci să corespundă tipului de vânzător din fața ta, iar contractul, indiferent cine l-a redactat, să fie citit de un avocat înainte de a-l semna, nu după.
