Un chiriaș pleacă trei luni la muncă în alt oraș și vrea să nu piardă apartamentul. Altul are un dormitor liber și un coleg care caută cazare. Al treilea a închiriat un apartament cu trei camere și a decis să facă din el o mică afacere, cu trei chiriași separați. Toate trei situațiile se numesc, tehnic, subînchiriere, dar nu au deloc aceeași greutate.
Regula de plecare e simplă și îi surprinde pe mulți proprietari: dacă în contract nu scrie nimic despre subînchiriere, ea este permisă. Codul civil pornește de la ideea că locatarul poate subînchiria bunul, în tot sau în parte, cu excepția cazului în care contractul interzice acest lucru. Tăcerea nu înseamnă interdicție. Înseamnă permisiune.
Ce se schimbă și ce nu se schimbă
Subînchirierea creează un al doilea raport contractual, între chiriaș și subchiriaș. Contractul principal rămâne intact. Proprietarul continuă să aibă ca partener contractual chiriașul inițial, nu pe cel nou-venit.
Practic, asta înseamnă câteva lucruri utile:
- Chiriașul principal rămâne răspunzător integral pentru chirie, pentru pagube și pentru orice obligație din contract. Dacă subchiriașul sparge o țeavă, proprietarul îi cere socoteală chiriașului, nu lui.
- Subînchirierea nu poate depăși ca durată contractul principal. Când contractul de bază încetează, cade și subînchirierea.
- Subchiriașul nu poate avea mai multe drepturi decât are chiriașul. Dacă acesta din urmă nu are voie să țină animale, nici subchiriașul nu are.
- Proprietarul are, în anumite condiții, o acțiune directă împotriva subchiriașului pentru sumele datorate.
Nu se schimbă însă cel mai important lucru: chiriașul nu poate transfera contractul altcuiva prin subînchiriere. Pentru asta ar fi nevoie de cesiune, care este altceva și care cere acordul proprietarului.
Cum se scrie clauza, în funcție de ce vrei
Pentru un proprietar, întrebarea nu e dacă să menționeze subînchirierea, ci cum. Sunt trei variante rezonabile, în ordinea rigidității.
Interdicție totală. „Chiriașul nu are dreptul să subînchirieze imobilul, în tot sau în parte, și nici să cedeze contractul.” Simplă, clară, ușor de aplicat. Potrivită pentru apartamente închiriate unei familii sau când proprietarul locuiește în același bloc și ține la liniște. Dezavantajul: reduce atractivitatea ofertei pentru chiriașii tineri care împart costurile.
Subînchiriere cu acord prealabil scris. Varianta cea mai des folosită și, de obicei, cea mai echilibrată. Chiriașul poate subînchiria, dar numai după ce obține acordul scris al proprietarului pentru persoana concretă. Merită adăugat că acordul nu poate fi refuzat abuziv și că proprietarul răspunde în, să zicem, zece zile — altfel clauza devine un instrument de șicană.
Permisiune condiționată. Se acceptă subînchirierea unei camere, dar nu a întregului apartament; sau se acceptă doar pentru locuire, nu pentru activități comerciale sau regim hotelier. Formularea „este interzisă închirierea în regim turistic sau pe platforme de cazare pe termen scurt” a devenit aproape standard și rezolvă cea mai frecventă sursă de conflict din blocurile din centru.
Oricare ar fi varianta, clauza trebuie să fie explicită. Formulările de tipul „chiriașul se obligă să folosească apartamentul personal” sunt interpretabile și ajung să nu însemne nimic într-o dispută.
Partea fiscală și cea practică
Un aspect ignorat aproape sistematic: subînchirierea produce venit impozabil pentru chiriaș. Sumele încasate de la subchiriaș sunt venituri din cedarea folosinței bunurilor și se declară, iar contractul de subînchiriere se înregistrează la fel ca oricare altul. Logica și termenele sunt aceleași descrise în articolul despre înregistrarea contractului de închiriere la ANAF, doar că obligația cade pe umerii chiriașului principal.
Mai sunt câteva chestiuni practice pe care merită să le rezolvi din start. Numărul de persoane declarat la asociația de proprietari influențează cotele de întreținere — un subchiriaș nedeclarat înseamnă cheltuieli repartizate greșit și un conflict aproape sigur cu administratorul. Polița de asigurare a locuinței poate avea clauze legate de destinația imobilului și de cine îl ocupă. Iar dacă proprietarul are un credit ipotecar pe apartament, contractul de credit poate conține restricții privind închirierea.
Pentru chiriașul care subînchiriază, sfatul cel mai util e să nu improvizeze: contract scris cu subchiriașul, inventar al bunurilor, garanție încasată, reguli clare de plată. Faptul că relația e informală nu îl scutește de răspundere față de proprietar, iar dacă lucrurile merg prost, el rămâne cu factura.
Pentru proprietar, un test bun de negociere: dacă un chiriaș întreabă deschis, la semnare, dacă are voie să subînchirieze o cameră, e un semn de corectitudine, nu de risc. Cei care nu întreabă sunt cei care o vor face oricum, iar clauza scrisă e singurul lucru care contează atunci.
