Multă lume încă închiriază pe bază de înțelegere verbală și o strângere de mână. Funcționează până când nu mai funcționează: un chiriaș care nu pleacă, o pagubă pe care nimeni nu o recunoaște, o cerere de viză de flotant pe care proprietarul nu o poate rezolva. Atunci apare întrebarea „dar contractul e înregistrat undeva?”, iar răspunsul e de obicei nu.
Înregistrarea la ANAF nu e o birocrație pentru colectat taxe și atât. Este pasul care transformă o hârtie semnată între doi oameni într-un document cu efecte reale în raport cu statul, cu banca și, în anumite condiții, cu instanța.
Cine trebuie să declare și în cât timp
Obligația îi revine proprietarului, adică celui care obține venitul din cedarea folosinței bunurilor. Chiriașul nu are nimic de declarat, deși în practică e cel care presează cel mai des pentru înregistrare, fiindcă are nevoie de contract pentru viza de reședință, pentru dosarul de la locul de muncă sau pentru deconturi.
Termenul este de 30 de zile de la încheierea contractului. Aceeași regulă se aplică oricărei modificări ulterioare — schimbarea chiriei, prelungirea perioadei, un act adițional prin care se schimbă părțile — și încetării anticipate a contractului. Da, și încetarea trebuie declarată, altfel ANAF continuă să considere că obții venit și îți calculează obligații pentru o chirie pe care nu o mai încasezi.
Se depune formularul specific pentru înregistrarea contractelor de închiriere, împreună cu o copie a contractului. Cel mai comod se face online, prin Spațiul Privat Virtual, unde primești și recipisa de confirmare. Se poate și la ghișeu, la administrația financiară de domiciliu, dar rândul e rândul.
Ce obții concret: contractul primește dată certă și un număr de înregistrare. Din acel moment poți dovedi oricui, inclusiv în fața unui cumpărător al imobilului sau a unui creditor, că raportul de închiriere există din data respectivă și nu a fost antedatat.
Impozitul, contribuțiile și ce s-a schimbat
Veniturile din chirii se impozitează. Regula de bază este că din chiria brută anuală se scade o cotă forfetară de cheltuieli, iar la ce rămâne se aplică impozitul pe venit de 10%. Nu ai nevoie de facturi pentru cheltuieli — cota forfetară le acoperă automat.
Peste impozit poate apărea și contribuția de asigurări sociale de sănătate, datorată atunci când totalul veniturilor din surse extrasalariale depășește un plafon raportat la salariul minim brut. Plafoanele se schimbă des, așa că verifică valorile pentru anul în curs înainte să faci un calcul.
Cine cui declară depinde de forma contractului. Pentru închirierile către persoane fizice, proprietarul depune declarația unică și își plătește singur obligațiile. Pentru contractele încheiate cu persoane juridice, plătitorul de venit reține impozitul la sursă și îl virează, iar proprietarul primește chiria netă. E o diferență importantă când negociezi cu o firmă care închiriază pentru angajați: suma discutată trebuie să fie clar brută sau netă.
Ce riști dacă nu înregistrezi
Nedeclararea unui contract și nedeclararea veniturilor sunt două lucruri diferite, sancționate separat.
- Amendă contravențională pentru nedepunerea în termen a formularului de înregistrare a contractului.
- Impozit calculat din oficiu, plus dobânzi și penalități de întârziere, dacă ANAF constată venituri nedeclarate. Dobânzile curg zilnic și se adună mai repede decât își imaginează majoritatea.
- Imposibilitatea de a folosi contractul ca instrument util. Fără dată certă, poziția ta față de terți e slabă. Iar dacă apartamentul se vinde, un contract fără dată certă e mult mai ușor de ignorat de noul proprietar.
- Pierderea unui avantaj procedural major. Contractul înregistrat la organul fiscal constituie titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele convenite — asta înseamnă că nu mai trebuie să obții o hotărâre judecătorească pentru a executa un chiriaș rău-platnic. Mecanismul e explicat pe larg în articolul despre contractul de închiriere cu titlu executoriu, și e singurul motiv pentru care merită înregistrarea chiar dacă ai fi tentat să ignori partea fiscală.
Se aude adesea argumentul că nimeni nu verifică. Nu mai e la fel de adevărat. Fluxurile bancare, cererile de viză de flotant depuse de chiriași, declarațiile firmelor care decontează chirii, anunțurile publice care stau luni întregi pe platforme — toate produc informație. Iar un chiriaș aflat în conflict cu proprietarul are un instrument foarte simplu la îndemână.
Din perspectivă practică, procesul întreg durează sub o oră dacă ai contract semnat și acces în SPV. Recomandarea este să înregistrezi în aceeași săptămână în care semnezi, nu în ziua 29, și să păstrezi recipisa alături de contract. Când vine momentul unei probleme reale — și, la închirieri, vine — diferența dintre un dosar complet și o înțelegere verbală se măsoară în luni de zile.
Merită și un reflex simplu de partea cealaltă: dacă ești chiriaș și proprietarul refuză categoric orice formă de contract scris, întreabă-te ce altceva mai preferă să nu fie documentat. Verificările de bază înainte de semnare sunt descrise în ghidul despre cum verifici un proprietar, și pornesc exact de la acest tip de semnal.
