Este cel mai simplu mod de a răspunde la întrebarea „e scumpă piața?”: împarți prețul unei locuințe la venitul anual al unei gospodării și obții un număr de ani. Dacă apartamentul costă cât zece ani de venituri, e greu accesibil. Dacă costă cât patru, e ieftin. Indicele preț/venit are avantajul că elimină moneda, inflația și comparațiile emoționale, iar dezavantajul că se calculează în cinci feluri diferite, cu rezultate care nu seamănă între ele.
Cum se calculează și de ce diferă cifrele
Formula standard folosită în comparațiile internaționale ia prețul unei locuințe de referință — de regulă 90-100 de metri pătrați — și îl împarte la venitul anual brut al unei gospodării mediane. Rezultatul pentru România se plasează, în funcție de sursă și de an, undeva între opt și doisprezece ani. Dar fiecare element al formulei poate fi definit altfel, iar de aici vin diferențele care năucesc cititorul.
Prima variabilă e locuința. O locuință de 100 de metri pătrați nu e locuința tipică pe care o cumpără un român: cele mai multe tranzacții se fac pe apartamente de două camere, între 50 și 60 de metri pătrați. Raportat la ce se cumpără efectiv, indicele scade sensibil.
A doua e venitul. Brut sau net? Al unei persoane sau al unei gospodării? Media sau mediana? Într-o țară unde media e trasă în sus de un vârf îngust de salarii din IT și din multinaționale, media și mediana diferă considerabil. Un cuplu cu două salarii nete apropiate de medie are un venit anual care schimbă complet rezultatul față de calculul pe o singură persoană.
A treia e geografia. O cifră națională amestecă un apartament din centrul Clujului cu unul dintr-un oraș mic din sud, iar între cele două există un raport de trei la unu. Indicele de accesibilitate are sens doar calculat pe oraș, iar clasamentul rezultat nu urmează întotdeauna clasamentul prețurilor: orașele cu salarii mari pot fi mai accesibile decât unele cu prețuri mai mici și venituri modeste.
Ce nu spune indicele
Cel mai important lucru pe care îl ratează e creditul. Accesibilitatea reală nu depinde de prețul total, ci de rata lunară raportată la venit — iar rata depinde de dobândă și de durata împrumutului. Aceeași locuință, la același preț, e cu 25-30% mai scumpă lunar la o dobândă de 8% decât la una de 5%. În anii în care dobânzile urcă, indicele preț/venit poate rămâne neschimbat, în timp ce accesibilitatea efectivă se deteriorează vizibil. De aceea, analiștii îl citesc împreună cu indicele de efort, adică ponderea ratei în venitul lunar, plafonată oricum de reglementările privind gradul de îndatorare.
Alte lucruri pe care indicele nu le vede:
- avansul — bariera reală pentru majoritatea cumpărătorilor la prima locuință nu e rata, ci suma strânsă pentru avans, care nu apare nicăieri în raportul preț/venit;
- rata foarte ridicată a proprietății în România — o parte semnificativă din cumpărători vând sau moștenesc o locuință, deci nu pornesc de la zero;
- veniturile nedeclarate sau obținute din străinătate, care în unele orașe influențează piața mai mult decât salariile locale;
- costul de întreținere, care în blocurile vechi poate adăuga anual echivalentul unei rate lunare;
- calitatea locuinței cumpărate: doi ani de venit în plus pentru o clădire eficientă energetic se recuperează în facturi.
La ce e bun, totuși
Cu toate limitele, indicele rămâne cel mai bun instrument de comparație în timp. Urmărit pe zece ani pentru același oraș, cu aceeași metodologie, arată clar dacă prețurile au crescut mai repede decât veniturile sau invers. Perioadele în care raportul urcă rapid sunt, istoric, cele care preced corecții — nu pentru că ar exista o lege economică, ci pentru că o piață nu poate crește mult timp peste capacitatea de plată a celor care o susțin.
La fel de util e comparativ, între orașe. Dacă în orașul A raportul e 7 și în orașul B e 11, în timp ce salariile din B sunt cu doar 15% mai mari, diferența de preț nu se explică prin fundamente economice, ci prin altceva: ofertă limitată, atractivitate percepută, cerere din afara orașului. Uneori „altceva” e solid și durabil. Alteori e o modă.
Sfatul practic e să îți calculezi propriul indice, nu să îl împrumuți din presă. Iei prețul mediu pe metru pătrat din cartierele care te interesează, îl înmulțești cu suprafața de care ai realmente nevoie și împarți la venitul net anual al gospodăriei tale. Cifra rezultată e singura care contează pentru decizia ta, iar ea diferă aproape sigur de titlurile din articole. Pentru restul, merită păstrată aceeași prudență ca la orice statistică imobiliară — felul în care se citesc corect datele despre prețuri face diferența dintre o informație utilă și un număr repetat mecanic.
