Aproape toată lumea își face bugetul pentru o achiziție imobiliară în jurul a două cifre: prețul apartamentului și avansul. Restul intră vag la categoria „mai sunt și niște taxe”. Apoi vine ziua semnării și afli că peste prețul negociat se adaugă câteva mii de lei, uneori zece sau douăzeci de mii, pe care nimeni nu ți i-a detaliat din timp.
Nu e vorba de costuri ascunse. Sunt publice, calculabile și, în cea mai mare parte, previzibile. Doar că se discută rar înainte, iar cumpărătorii ajung să le descopere în ultima săptămână, când banii sunt deja împărțiți.
Din ce se compune nota de plată la notar
Prima componentă este onorariul notarial pentru autentificarea contractului de vânzare. Se calculează procentual, pe tranșe, în funcție de valoarea imobilului, după un gril aprobat prin ordin al ministrului justiției. Procentul scade pe măsură ce valoarea crește. Ordinea de mărime pentru un apartament obișnuit dintr-un oraș mare se situează, în general, undeva sub un procent din preț, la care se adaugă TVA.
A doua componentă este tariful de publicitate imobiliară, adică taxa pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară. Aici cifra este clară: 0,5% din valoarea declarată a imobilului, pentru persoane fizice. Notarul o încasează și o virează la Agenția Națională de Cadastru. Este, de regulă, cea mai mare taxă separată din dosar.
Se mai adaugă lucruri mărunte, dar care se cumulează: extrasul de carte funciară pentru autentificare, certificatul fiscal, eventuale copii legalizate, taxa pentru înscrierea ipotecii dacă iei credit, onorariul pentru antecontract dacă îl faci în formă autentică. Fiecare pare mic. Împreună fac o sumă care nu se ignoră.
Dacă imobilul se cumpără cu credit, apar și costuri care nu țin de notar, dar cad tot în aceeași săptămână: raportul de evaluare, comisionul de analiză al băncii, asigurarea obligatorie a locuinței și cea de viață, dacă banca o cere. Modul în care evaluarea influențează întreaga structură a dosarului e explicat pe larg în articolul despre evaluarea imobilului de către bancă.
Cine plătește ce, în practică
Legea nu impune o repartizare rigidă, iar asta surprinde multă lume. Părțile pot conveni cum vor. Ce s-a impus însă ca practică în România arată cam așa:
- Cumpărătorul suportă onorariul notarial, tariful de intabulare, extrasul de carte funciară și costurile legate de credit.
- Vânzătorul suportă certificatul de performanță energetică, adeverința de la asociația de proprietari, certificatul fiscal de la primărie și, dacă e cazul, costul radierii unei ipoteci mai vechi.
- Impozitul pe venitul din transferul proprietății, reținut de notar și virat la stat, îl plătește vânzătorul. Se calculează asupra valorii tranzacției, cu cote diferite după cum imobilul a fost deținut mai mult sau mai puțin de trei ani.
Practica nu e lege. Într-o piață în care apartamentul se vinde greu, poți negocia ca vânzătorul să acopere o parte din costurile notariale. Într-una în care se vinde în două zile, nu ai nicio șansă. Important e ca înțelegerea să fie scrisă în antecontract, nu discutată la telefon. Formularea „cheltuielile de autentificare și intabulare sunt suportate de cumpărător” pare banală, dar tocmai claritatea ei previne discuții în ziua semnării.
Valoarea declarată, grila notarilor și greșeala clasică
Toate procentele se aplică la o valoare. Care valoare? Prețul din contract, dar nu mai puțin decât valoarea din expertiza de circulație a Camerei Notarilor Publici, actualizată anual pentru fiecare tip de imobil și fiecare zonă.
De aici vine o confuzie frecventă. Dacă negociezi un preț sub grila notarială, taxele se vor calcula tot la valoarea din grilă, nu la cea plătită efectiv. Nu pierzi nimic ilegal, doar că bugetul tău pentru taxe trebuie făcut la cifra mai mare dintre cele două.
Cealaltă greșeală, mai gravă, este ideea de a declara un preț mai mic decât cel real ca să iasă taxe mai mici. Pe lângă faptul că este ilegal, te expune concret: dacă vânzarea e desființată dintr-un motiv oarecare, ai dreptul la restituirea prețului trecut în contract, nu a celui plătit pe sub masă. Iar la revânzare, un preț de achiziție artificial mic îți crește impozitul.
Practic, cel mai simplu mod de a scăpa de surprize este să suni la biroul notarial cu trei date — adresa, suprafața și prețul convenit — și să ceri un deviz estimativ. Notarii îl fac de rutină, gratuit, în câteva minute. Cere să îți fie trimis pe mail, defalcat pe poziții, ca să știi ce plătești și ce nu.
Pune apoi cifra respectivă în bugetul tău alături de avans, nu în categoria „diverse”. O tranzacție care se blochează pentru că lipsesc câteva mii de lei la final e mult mai frecventă decât ar crede cineva, și e singura problemă din tot procesul pe care o poți evita complet cu un telefon dat cu o lună înainte.
