Când cumperi un apartament într-un bloc, nu devii proprietar doar al camerelor dintre pereți. Primești și o cotă-parte indiviză din părțile comune ale clădirii: scara, fundația, structura, acoperișul, instalațiile principale și terenul de sub bloc. Ea este înscrisă în actul de vânzare și în cartea funciară și se transmite automat la fiecare vânzare.
Cota nu înseamnă că ai un colț al scării rezervat numai pentru tine. Înseamnă că ești coproprietar, alături de ceilalți, al tuturor spațiilor folosite în comun, cu responsabilitățile care vin la pachet: întreținere, reparații, decizii luate împreună.
Ce sunt părțile comune ale unui bloc?
Sunt toate elementele care servesc mai mulți proprietari și nu pot fi împărțite fizic. Legea le grupează în funcție de utilitatea lor, dar în practică lista arată cam așa:
- structura de rezistență: fundații, stâlpi, grinzi, planșee, pereții portanți;
- acoperișul sau terasa, streașina și burlanele;
- holurile, casa scării, scările și lifturile;
- instalațiile comune: coloane de apă, canalizare, gaz, electrice;
- terenul pe care se află construcția și, uneori, spațiile tehnice sau subsolul.
Balconul, de exemplu, este o zonă mai discutabilă. Folosința îți aparține, dar structura lui poate ține de partea comună, ceea ce limitează ce poți modifica la el fără acordul asociației.
Cum se calculează cota indiviză?
Cota se stabilește de obicei ca raport între suprafața utilă a apartamentului tău și suprafața utilă totală a apartamentelor din bloc, exprimat ca fracție sau procent. Un apartament de 50 de metri pătrați într-un bloc cu 2.000 de metri pătrați utili totali ar avea o cotă de 2,5 la sută, adică 1/40. Exemplul este simplificat, dar arată logica.
Această cotă contează în mai multe situații: la împărțirea unor cheltuieli, la votul în adunarea generală, la repartizarea sumelor din vânzarea unor spații comune și, când vine vorba de ea, la exproprieri sau demolări. Pentru o decizie importantă, ea nu e un detaliu administrativ, ci o parte a dreptului tău.
Unde verifici cota înainte de cumpărare?
Primul loc este cartea funciară. La descrierea apartamentului, extrasul trece cota-parte indiviză din părțile comune. Al doilea loc este contractul prin care vânzătorul a dobândit locuința și actul cu care urmează să o transmită. Cotele din cele două documente trebuie să coincidă, iar cea din cartea funciară are prioritate practică, pentru că de ea ține notarul.
Dacă cota lipsește sau diferă, nu semna până nu e clarificată. Cauzele cele mai frecvente sunt o intabulare făcută pe baza unui act vechi, o modificare a suprafeței după o extindere sau o greșeală de calcul. Ea se corectează prin cadastru, dar durează.
Ce responsabilități vin odată cu cota?
Ca coproprietar, participi la cheltuielile pentru părțile comune: curățenia scărilor, iluminatul, lift, reparații la acoperiș sau la fațadă, fondul de rulment și cel de reparații. Sumele se stabilesc de asociația de proprietari, nu doar în funcție de cotă, ci și de numărul de persoane, de consum și de regulile votate. Cât de bine se descurcă administrarea este explicat în articolul despre administratorul angajat sau firma de administrare.
Participi și la decizii. Reabilitarea termică, schimbarea liftului sau repararea acoperișului se votează în adunarea generală, iar unele hotărâri cer o majoritate calificată. Dacă un vecin refuză să plătească, sumele pot fi recuperate, dar procesul consumă timp, deci e bine să afli dinainte cum stă asociația cu datoriile și cu proiectele mari.
Ce poți și ce nu poți face cu părțile comune?
Nu ai voie să modifici, pe cont propriu, elemente care aparțin tuturor: să tai un perete portant, să muți o coloană, să închizi un hol sau să montezi echipamente pe fațadă. Pentru astfel de intervenții ai nevoie de acordul proprietarilor și, de regulă, de o autorizație. Poți folosi spațiile comune așa cum sunt destinate, fără să-i împiedici pe ceilalți.
Când afli că vecinii au extins fără acte un balcon sau au închis un palier, clădirea poate fi în situații care complică mai târziu o reabilitare sau o vânzare. Întrebările potrivite pentru astfel de detalii sunt în ghidul ce întrebi vecinii înainte să cumperi într-un bloc.
Ce faci practic înainte de semnare?
- Cere extrasul de carte funciară și verifică cota-parte indiviză.
- Compară cota cu cea din contractul anterior de vânzare.
- Întreabă administratorul despre lucrări planificate la părțile comune.
- Cere o adeverință privind lipsa datoriilor către asociație.
- Notează orice modificare vizibilă care afectează structura sau fațada.
Aceste verificări durează o oră și te scutesc de surprize pe care alții le constată abia după ce au dat banii. Cota indiviză nu se vede cu ochiul liber, dar o ai în fiecare factură de întreținere și în fiecare vot la scară.
Ce se întâmplă cu părțile comune când blocul se renovează?
La reabilitarea termică sau la consolidare, lucrările se fac pe părțile comune, iar costul se împarte între proprietari după regulile votate în asociație. Cota ta nu se schimbă prin simplul fapt că blocul arată mai bine, dar valoarea apartamentului poate crește, iar facturile de încălzire pot scădea. De aceea, un bloc cu fațada și acoperișul făcute recent este un avantaj la negociere, pe când unul care urmează să intre în lucrări poate aduce sume mari de plătit în următorii ani.
Întreabă-l pe administrator dacă s-au votat lucrări, în ce etapă sunt și cum se acoperă costul: din fondul de reparații, dintr-un credit al asociației sau prin contribuții separate. Notează răspunsul și, dacă diferă de ce ți-a spus vânzătorul, cere clarificări înainte de a da arvuna.
