Întrebarea apare de obicei la al doilea apartament. Primul a fost cumpărat pe numele propriu, fără prea multă deliberare, pentru că așa se face. Când apare al doilea, cineva — un prieten, un contabil, un comentariu pe un forum — spune că „ar fi mai bine pe firmă”. De aici încolo, discuția devine confuză, pentru că răspunsul depinde de lucruri foarte concrete: câte imobile ai, ce faci cu ele, cât timp le ții și cine îți dă creditul.
Ce se schimbă la impozitare
Pe persoană fizică, chiria intră la venituri din cedarea folosinței bunurilor. Se aplică o deducere forfetară din venitul brut, iar pe ce rămâne se plătește impozit pe venit. La asta se adaugă contribuția de sănătate, datorată în trepte, dacă veniturile anuale depășesc anumite plafoane raportate la salariul minim. Sistemul e simplu, previzibil și nu cere contabilitate. În schimb, nu poți deduce nimic în afara cotei forfetare: nici dobânda la credit, nici zugrăveala, nici mobila, nici comisionul agentului.
Pe firmă, logica se inversează. Cheltuielile devin deductibile — dobânda, amortizarea clădirii, reparațiile, utilitățile plătite de proprietar, contabilitatea — iar impozitul se calculează pe ce rămâne. Dacă societatea intră în regimul de microîntreprindere, impozitul se aplică pe cifra de afaceri, nu pe profit, ceea ce e avantajos când marja e bună și cheltuielile mici. Atenție însă: plafoanele pentru microîntreprinderi au fost reduse succesiv în ultimii ani, iar condițiile de eligibilitate s-au strâns, așa că un calcul făcut acum trei ani nu mai e valabil.
Mai e un etaj peste care mulți trec ușor. Banii câștigați de firmă sunt ai firmei, nu ai tăi. Ca să ajungă în buzunarul personal trebuie scoși ca dividende, iar dividendele se impozitează separat și pot atrage și contribuția de sănătate. Impozitarea totală se calculează, deci, pe două niveluri, nu pe unul. Firma devine avantajoasă mai ales când banii rămân înăuntru și sunt reinvestiți în următoarea achiziție.
Costurile fixe și pragul de la care merită
O societate nu e gratis nici măcar în anii în care nu face nimic. Înființarea, contabilitatea lunară, depunerile, eventual un cont bancar de firmă cu comisioane mai mari — se adună undeva la câteva mii de lei pe an, sumă care nu depinde de câte apartamente ai. Cu un singur apartament închiriat cu 400 de euro pe lună, costurile administrative pot înghiți o bucată serioasă din câștigul fiscal. Cu cinci apartamente, aceleași costuri devin nesemnificative.
Alte diferențe practice merită trecute în revistă:
- creditarea — persoana fizică are acces la credit ipotecar clasic, cu dobânzi mai mici, avans mai redus și perioade mai lungi; firma primește un credit de investiții imobiliare, cu condiții sensibil mai dure și, aproape întotdeauna, cu garanția personală a asociatului;
- TVA — la cumpărarea de la un dezvoltator, o firmă plătitoare de TVA poate deduce taxa, ceea ce schimbă complet aritmetica achiziției; persoana fizică nu poate;
- vânzarea — la ieșire, persoana fizică plătește un impozit pe transferul proprietății imobiliare, aplicat la valoarea tranzacției, în timp ce societatea plătește impozit pe profitul obținut din vânzare;
- amortizarea — firma poate deduce anual o parte din valoarea construcției, ceea ce reduce baza impozabilă an de an;
- flexibilitatea la revânzare — o societate se poate transmite prin cesiune de părți sociale, fără să se schimbe proprietarul imobilului din cartea funciară.
Răspunderea: protecție reală sau iluzie
Argumentul cel mai des invocat pentru firmă este separarea patrimoniului. În teorie, dacă lucrurile merg prost, riscul se oprește la nivelul societății, iar casa în care locuiești rămâne neatinsă. În practică, protecția are găuri prin care trece exact ce contează. Banca nu împrumută un SRL cu doi ani vechime și fără istoric decât cu garanția personală a asociatului — moment în care răspunderea revine la tine, indiferent ce scrie în actul constitutiv.
Rămâne totuși o protecție reală pentru riscurile de exploatare: un litigiu cu un chiriaș, o daună produsă de imobil, o datorie comercială. Acolo, patrimoniul separat chiar funcționează. Iar când investiția se face în doi sau în trei, societatea e superioară net coproprietății: părțile sociale se împart clar, deciziile se iau după reguli scrise, iar ieșirea unuia dintre asociați nu blochează imobilul.
Un al treilea criteriu, adesea decisiv, e intenția. Cine cumpără, renovează și revinde în mai puțin de un an nu are, practic, de ales: activitatea repetată de acest tip e tratată ca activitate economică, iar încercarea de a o desfășura pe persoană fizică atrage probleme la control. Cine cumpără un apartament pe care îl va ține douăzeci de ani și îl va lăsa copiilor are, de regulă, mai mult de câștigat rămânând persoană fizică — mai ales pentru că accesul la credit ieftin contează enorm în ecuație, iar efectul de levier al creditului se obține mult mai simplu pe numele propriu.
Nu există o variantă câștigătoare universal, iar legislația fiscală se modifică suficient de des încât orice comparație să aibă termen de valabilitate. Cifrele exacte se verifică în anul în care iei decizia, împreună cu un contabil care vede tot tabloul: câte imobile, cu ce venituri, cu ce credite și cu ce plan de ieșire. Diferența dintre cele două structuri, calculată pe zece ani, poate depăși prețul unui apartament — motiv suficient să nu o decizi într-o conversație la cafea.
