Dacă te uiți la datele privind vânzările de apartamente noi din ultimii cinci-șase ani, observi un traseu departe de a fi liniar. A existat un vârf clar imediat după perioada pandemiei, urmat de o încetinire vizibilă odată cu creșterea dobânzilor, iar mai recent semne timide de revenire. Fiecare dintre aceste etape are o explicație destul de clară, dar puțini cumpărători le văd conectate între ele atunci când decid să caute acum o locuință.
Boom-ul de după 2021 și motivele lui reale
În anii imediat următori pandemiei, cererea de locuințe noi a crescut mult mai repede decât se aștepta oricine, iar explicația nu a fost doar dorința de spații mai mari. Mulți români care lucraseră ani de zile în străinătate și economisiseră acolo au decis să revină sau să investească acasă, exact în perioada în care dobânzile erau încă scăzute și creditele ipotecare ușor accesibile. La asta s-a adăugat un efect psihologic simplu: după luni petrecute închiși în apartamente mici, tot mai mulți oameni au reevaluat ce înseamnă pentru ei un spațiu de locuit confortabil, iar dezvoltatorii au răspuns rapid cu proiecte noi, mai ales la periferia orașelor mari.
Frânarea provocată de costul creditării
Situația s-a schimbat vizibil odată ce dobânzile la creditele ipotecare au început să urce constant. Rata lunară pentru un credit standard a crescut cu sute de lei pentru mulți cumpărători, iar asta a scos din piață exact segmentul de cumpărători tineri, la prima achiziție, care formau de altfel motorul cererii pentru locuințe noi. Dezvoltatorii au simțit imediat efectul: unele proiecte au fost amânate, altele au fost lansate în etape mai mici decât plănuiseră inițial, tocmai pentru a testa cererea reală înainte de a investi masiv în construcție.
Nu întâmplător, în această perioadă tot mai mulți cumpărători au început să se intereseze serios de diferența dintre creditul ipotecar cu dobândă fixă sau variabilă, căutând orice variantă care să le ofere predictibilitate într-un context economic incert. Cererea nu a dispărut, s-a mutat mai degrabă spre segmentul mai ieftin, cu apartamente mai mici sau situate în zone mai puțin centrale, unde bugetul lunar rămânea suportabil.
Programele guvernamentale de sprijin pentru prima locuință au jucat, la rândul lor, un rol de amortizor în această perioadă dificilă. Fără garanțiile de stat pentru avans, o parte semnificativă dintre cumpărătorii tineri ar fi fost complet excluși din piață în intervalul în care dobânzile erau la vârf, iar dezvoltatorii care au orientat o parte din oferta lor exact spre acest tip de client au reușit să mențină un flux de vânzări chiar și în lunile cele mai slabe ale pieței.
Semnele de revenire din ultimii doi ani
Mai recent, cererea a început să se stabilizeze și, în anumite orașe, chiar să crească din nou, deși ritmul e departe de vârful din 2021-2022. O parte din explicație ține de faptul că mulți cumpărători care amânaseră decizia din cauza dobânzilor mari au decis, la un moment dat, că nu mai are sens să aștepte un moment „perfect” care oricum nu se mai contura clar. O altă parte ține de programele guvernamentale de sprijin pentru prima locuință, care au continuat să existe, într-o formă sau alta, și au menținut activ un segment de piață care altfel s-ar fi blocat complet.
Interesant este că cererea nu a revenit uniform. Apartamentele cu două camere, bine poziționate față de mijloacele de transport, s-au vândut constant chiar și în perioadele mai slabe, în timp ce apartamentele mari, cu trei sau patru camere, au avut nevoie de mult mai mult timp pentru a-și găsi cumpărători, iar cine urmărește statisticile despre timpul mediu de vânzare al unui apartament observă clar această diferență între segmente.
Ce spune, de fapt, această evoluție
Privită în ansamblu, evoluția cererii din ultimii ani arată cât de sensibilă este piața locuințelor noi la doi factori simpli: costul creditării și încrederea generală în viitorul economic. Când acești doi factori se aliniază favorabil, cererea revine rapid, chiar dacă prețurile rămân ridicate. Când unul dintre ei se deteriorează, piața reacționează aproape imediat, indiferent cât de solide păreau proiectele de dezvoltare cu câteva luni înainte. Pentru cineva care se gândește să cumpere acum, această istorie recentă e un argument bun să privească dincolo de prețul afișat și să evalueze mai degrabă unde se află în acest ciclu, nu doar cât costă apartamentul astăzi.
