Numărul de zile în care un apartament rămâne la vânzare spune, de multe ori, mai mult despre starea pieței decât evoluția prețurilor. Un preț care crește lent, dar cu apartamente vândute rapid, arată o piață sănătoasă și echilibrată. Un preț care crește pe hârtie, dar cu tranzacții tot mai rare și mai lente, arată de obicei o piață care începe să se satureze, chiar dacă vânzătorii nu vor să admită asta încă în anunțurile lor.
Ce înseamnă, de fapt, „timp mediu de vânzare”
Statistica se calculează, de regulă, de la data publicării anunțului până la semnarea antecontractului sau a contractului final, iar mediile variază enorm în funcție de segment, oraș și, evident, de perioada economică. Într-o piață echilibrată, un apartament corect evaluat se vinde de obicei în șase până la zece săptămâni. Sub acest interval, vorbim despre o piață a vânzătorului, unde cererea depășește oferta. Peste trei luni, iar cu atât mai mult peste șase luni, apartamentul e fie suprapreciat, fie are un defect — real sau perceput — pe care piața îl penalizează constant.
Important de reținut este că media ascunde diferențe uriașe. Un apartament de două camere, bine poziționat, într-un bloc reabilitat termic, se poate vinde în câteva săptămâni, în timp ce un apartament de patru camere, la etaj foarte înalt fără lift, poate sta la vânzare aproape un an, chiar dacă amândouă apar în aceeași statistică medie pe oraș.
Diferențele apar și la nivel de oraș. În București, unde numărul de cumpărători activi e mult mai mare, timpul mediu de vânzare tinde să fie mai scurt decât în orașele secundare, chiar și pentru proprietăți comparabile ca preț și stare. În schimb, în orașele mai mici, unde piața e mai subțire, un apartament nepotrivit ca preț poate sta listat luni în șir, pur și simplu pentru că numărul de cumpărători potențiali interesați exact de acel tip de proprietate e mult mai redus.
Factorii care scurtează sau lungesc acest interval
Prețul de pornire rămâne, de departe, cel mai important factor. Studiile pieței imobiliare arată constant același tipar: apartamentele listate la un preț apropiat de valoarea reală de piață se vând semnificativ mai repede decât cele supraevaluate cu 10-15%, chiar dacă diferența pare mică la prima vedere. Vânzătorii care pornesc de la un preț „de negociere”, mult peste valoarea reală, ajung paradoxal să vândă mai greu și, de multe ori, la un preț final mai mic decât dacă ar fi pornit corect de la început, pentru că apartamentul „arde” în percepția cumpărătorilor cu cât stă mai mult listat.
Calitatea prezentării contează la fel de mult pe cât ar putea părea de superficial. Fotografiile profesionale, un anunț bine scris și, mai ales, un apartament curat și decongestionat de obiecte personale în momentul vizionărilor reduc constant timpul de vânzare, pentru că primele impresii se formează în câteva secunde, fie online, fie la ușă. Cine ignoră acest aspect și pune poze făcute în grabă cu telefonul, într-un apartament neaerisit, pierde săptămâni întregi de expunere eficientă pe piață.
Sezonalitatea influențează și ea statisticile
Timpul de vânzare variază constant de-a lungul anului. Primăvara și începutul toamnei sunt, tradițional, perioadele cele mai active, cu cei mai mulți cumpărători activi și, implicit, cele mai scurte intervale de vânzare. Vara și perioada sărbătorilor de iarnă aduc, de regulă, o încetinire vizibilă, nu pentru că apartamentele ar valora mai puțin, ci pur și simplu pentru că mai puțini cumpărători sunt activ în căutare în aceste intervale. Vânzătorii care listează o proprietate în decembrie și se sperie de lipsa vizionărilor ar trebui să știe că acest tipar se repetă an de an și nu reflectă neapărat o problemă cu proprietatea lor.
Ce pot face cumpărătorii cu aceste informații
Pentru cumpărători, timpul de vânzare al unui apartament e un indiciu prețios în negociere. Un apartament care stă listat de peste trei luni oferă, de regulă, mult mai mult spațiu de negociere decât unul apărut recent pe piață, pentru că vânzătorul a avut deja timp să simtă presiunea lipsei de oferte concrete. Cine folosește argumentele potrivite de negociere într-o astfel de situație are șanse reale să obțină o reducere semnificativă față de prețul afișat inițial.
Urmărind aceste statistici alături de evoluția mai amplă a cererii de locuințe, inclusiv modul în care a evoluat cererea de locuințe noi în ultimii ani, atât cumpărătorii, cât și vânzătorii pot avea așteptări mult mai realiste despre cât va dura, de fapt, procesul, în loc să se ghideze doar după povești izolate auzite de la prieteni sau vecini, care rareori reflectă situația reală a pieței din momentul respectiv.
