Întrebarea „vechi sau nou” revine la fiecare discuție despre o investiție imobiliară, iar răspunsul corect nu e universal — depinde de buget, de orizontul de timp și de cât de dispus e investitorul să se implice în renovări, negocieri și, uneori, în bătăi de cap administrative pe care un apartament nou le evită aproape complet.
Prețul de achiziție spune doar jumătate din poveste
Un apartament vechi, într-un bloc din anii ’70-’80, costă de regulă cu 15-25% mai puțin decât un apartament nou, comparabil ca suprafață și zonă. Diferența pare, la prima vedere, un avantaj clar pentru varianta veche. Doar că prețul mai mic vine adesea cu instalații electrice și sanitare aproape de sfârșitul duratei de viață, cu izolație termică slabă și cu un aspect care, indiferent de cât de bine e curățat apartamentul, tot pare datat pentru un chiriaș care compară mai multe opțiuni online. Costul real al unui apartament vechi include, aproape întotdeauna, o renovare parțială sau totală, iar acel cost trebuie adăugat la prețul de achiziție înainte de orice comparație onestă cu varianta nouă.
Ce oferă un apartament nou în plus față de preț
Blocurile noi vin, de regulă, cu instalații moderne, izolație termică mai bună, ceea ce înseamnă facturi de întreținere mai mici pentru chiriaș — un argument de vânzare real atunci când vine vorba de închiriere — și cu un aspect care nu necesită investiții suplimentare în primii ani. În schimb, prețul pe metru pătrat e mai mare, iar randamentul din chirie, calculat ca procent din prețul de achiziție, tinde să fie puțin mai mic decât la un apartament vechi bine poziționat. Un alt aspect de luat în calcul: multe ansambluri noi se construiesc la periferia orașelor sau în zone încă în dezvoltare, ceea ce înseamnă că evaluarea potențialului de creștere al zonei devine o parte esențială a deciziei, nu un detaliu secundar.
Renovarea, factorul care schimbă complet calculul
Dacă opțiunea aleasă e un apartament vechi, calculul investiției nu se oprește la prețul de achiziție. O renovare la firul ierbii — instalații, tâmplărie, gresie și faianță, eventual redistribuirea spațiului — poate costa între 250 și 450 de euro pe metru pătrat, în funcție de calitatea materialelor și de cât de vechi sunt instalațiile ascunse în pereți. Investitorii care subestimează acest cost ajung frecvent cu bugete depășite și cu apartamente renovate la jumătate, greu de închiriat la un preț competitiv. O privire mai detaliată asupra costurilor reale ale unei renovări complete arată clar că, uneori, diferența de preț dintre vechi renovat și nou ajunge aproape zero, iar atunci decizia se mută spre alte criterii — locație, vechimea structurii, potențialul de creștere.
Cine ar trebui să aleagă fiecare variantă
Un apartament nou se potrivește investitorilor care preferă predictibilitate: costuri clare de la început, fără surprize ascunse în pereți, și un chiriaș care se așteaptă la un standard modern fără compromisuri. Un apartament vechi se potrivește mai bine celor dispuși să se implice activ — să supravegheze o renovare, să negocieze prețul de achiziție luând în calcul exact ce trebuie refăcut și să accepte un orizont de timp mai lung până la darea în chirie. Diferența reală nu e neapărat „care variantă e mai profitabilă”, ci „pentru care variantă are investitorul timpul, bugetul de rezervă și răbdarea necesară”, pentru că exact aceste resurse, nu doar banii de achiziție, determină cât de bine iese, în final, calculul.
De asemenea, un apartament vechi bine situat, într-o zonă centrală, poate crește în valoare mai rapid decât un apartament nou aflat la periferie, chiar dacă randamentul din chirie e comparabil — motiv pentru care mulți investitori experimentați amestecă cele două strategii în portofoliu, în loc să aleagă definitiv o singură tabără.
Un avantaj legal pe care mulți cumpărători îl ignoră ține de TVA: apartamentele noi, sub un anumit plafon de preț, pot beneficia de o cotă redusă de TVA la achiziție, spre deosebire de tranzacțiile cu apartamente vechi, unde acest beneficiu nu se aplică. La fel, un apartament nou vine cu o perioadă de garanție din partea constructorului pentru eventuale defecte structurale sau ale instalațiilor, o protecție pe care un apartament vechi, cumpărat de la un proprietar privat, nu o oferă niciodată. Aceste diferențe legale și fiscale merită cântărite alături de calculul strict de randament, pentru că pot schimba semnificativ costul real al fiecărei variante pe termen mediu.
