Extrasul de carte funciară pentru informare este documentul oficial care arată cine este proprietarul unui imobil, cum este descris acesta și ce sarcini îl însoțesc. Citit cu atenție, îți spune în zece minute dacă vânzătorul poate vinde cu adevărat și dacă locuința ajunge la tine liberă de datorii sau restricții.
Mulți cumpărători primesc extrasul de la agent sau de la vânzător, îl răsfoiesc și îl pun deoparte, pentru că pare un tabel plin de abrevieri. În realitate are o structură fixă, iar după ce o înveți, îl citești la fel pentru orice apartament sau casă din țară.
Cum este împărțit extrasul de carte funciară?
Documentul are un antet și trei părți. Antetul conține numărul cărții funciare, numărul cadastral, localitatea și data eliberării. Cele două numere nu sunt același lucru: numărul de carte funciară identifică fila din registru, iar cel cadastral identifică imobilul propriu-zis, cu limitele lui măsurate.
- Partea I, descrierea imobilului: adresa, suprafața, tipul construcției și, în cazul unui apartament, cota-parte din părțile comune.
- Partea a II-a, proprietarii: numele titularilor, felul dreptului (proprietate, coproprietate, nudă-proprietate) și actul pe baza căruia au fost înscriși, de pildă un contract de vânzare sau un certificat de moștenitor.
- Partea a III-a, sarcinile: ipoteci, servituți, uzufruct, interdicții de înstrăinare, litigii notate.
Data eliberării contează mai mult decât pare. Un extras vechi de câteva luni poate ignora o ipotecă înscrisă între timp, deci cere mereu unul proaspăt înainte de antecontract și încă unul înainte de ziua semnării.
Ce verifici în partea I, cea de descriere?
Compară suprafața din extras cu cea din anunț și din actele pe care ți le arată vânzătorul. O diferență de câțiva metri pătrați apare frecvent, dar una de zece metri sau mai mult cere explicații: poate fi vorba despre un balcon închis, o anexă sau o suprafață măsurată altfel.
Uită-te și la numărul de camere, la existența subsolului sau a podului și la eventualele anexe, cum ar fi boxa sau locul de parcare. Dacă pe teren există o construcție care nu apare în descriere, acolo e un semn că lucrarea nu a fost înscrisă și, probabil, nici autorizată. De aici încep problemele de genul celor descrise în materialul despre lucrări făcute fără autorizație, unde riscul trece asupra noului proprietar.
Ce îți spune partea a II-a despre vânzător?
Aici verifici trei lucruri simple. Primul: numele din extras trebuie să fie exact cel din buletinul persoanei care vinde. Al doilea: dacă apar mai mulți proprietari, toți trebuie să semneze sau să dea procură. Al treilea: dreptul trebuie să fie înscris definitiv, adică intabulat, nu doar notat provizoriu.
Diferența dintre intabulare și înscrierea provizorie este esențială. Intabularea înseamnă că dreptul a fost verificat și confirmat de oficiul de cadastru. O înscriere provizorie sau o notare arată doar că a fost depusă o cerere, iar rezultatul nu e încă sigur. Dacă vânzătorul a cumpărat el însuși cu puțin timp în urmă și nu are încă intabularea, cere un notar să lămurească situația înainte de orice plată.
Ce sarcini pot apărea în partea a III-a?
Aceasta este partea la care te uiți primul, de fapt, deși o citești a treia. O pagină goală, cu mențiunea că nu există înscrieri, este scenariul ideal. Dacă apar rânduri, fiecare are un sens precis.
| Înscriere | Ce înseamnă | Ce faci |
|---|---|---|
| Ipotecă | Locuința garantează un credit al vânzătorului | Condiționezi plata de radierea ei, vezi ghidul despre apartamentul aflat sub ipotecă |
| Servitute | Altcineva are drept de trecere sau de folosință | Afli în ce constă și dacă te afectează |
| Uzufruct sau abitație | O persoană are dreptul să locuiască în imobil | Ceri clarificări, poate bloca folosirea locuinței |
| Interdicție de înstrăinare | Vânzarea este limitată | Nu cumperi până nu se ridică |
| Litigiu notat | Există un proces privind imobilul | Nu semnezi fără sfatul unui avocat |
Dacă ipoteca apare în extras, nu înseamnă automat un refuz. Multe tranzacții se închid sănătos tocmai pentru că banca vânzătorului primește o parte din preț în ziua semnării și radiază garanția. Ordinea pașilor o stabilește notarul, iar banii nu se predau înainte să existe un plan clar. Detaliile despre cheltuielile de la notar și de la oficiul de cadastru le găsești în materialul despre costurile notariale și de intabulare.
Cum procedezi dacă extrasul nu se potrivește cu ce ți s-a spus?
Nepotrivirile sunt de obicei banale: o greșeală de scriere în nume, o suprafață rotunjită, un apartament descris cu alt număr de camere. Se corectează prin rectificare la oficiul de cadastru, dar procedura durează, iar în acest timp tranzacția stă pe loc. Dacă te grăbești, vânzătorul poate rezolva mai întâi corectura, apoi vă întâlniți la notar.
Când diferența ține de proprietari sau de sarcini, nu mai este o chestiune de formă. Cere explicații scrise, ia contact cu un notar sau un avocat și nu lăsa să se strecoare ideea că „se rezolvă după semnare”. După semnare, problema devine a ta.
Întrebări frecvente
Cine poate cere un extras de carte funciară?
Extrasul pentru informare poate fi obținut de orice persoană, fără să fii proprietarul, de la oficiul de cadastru sau online, pe baza numărului cadastral sau a adresei. Pentru autentificarea actului, notarul își obține singur extrasul necesar.
Cât timp este valabil extrasul?
Extrasul de informare arată situația la data eliberării și nu are o valabilitate garantată după aceea. Pentru decizii importante, cere unul nou cu câteva zile înainte de semnare.
Ce fac dacă locuința nu are carte funciară?
Pentru imobilele neînscrise, primul pas este înscrierea în cartea funciară de către proprietar, cu documentație cadastrală. Fără ea, tranzacția se complică, iar banca poate refuza creditul.
