Un extras de carte funciară este documentul oficial care arată cine este proprietarul unui imobil, ce suprafață are acesta și ce poveri îl grevează, de la ipoteci până la servituți. Dacă știi să-l citești, îți dai seama în câteva minute dacă vânzătorul poate vinde într-adevăr ceea ce promite.
Mulți cumpărători primesc extrasul de la agent sau de la vânzător, îl răsfoiesc și caută doar numele proprietarului. E prea puțin. Documentul are o structură fixă, iar fiecare parte spune altceva despre locuință, așa că merită parcurse toate, rând cu rând.
Cum se obține un extras de carte funciară?
Extrasul pentru informare se cere la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară în raza căruia se află imobilul sau online, prin platforma ANCPI, pe baza numărului cadastral ori a numărului de carte funciară. Nu ai nevoie de acordul proprietarului ca să-l ceri, pentru că informațiile din cartea funciară sunt publice. Costul este redus, iar documentul ajunge în câteva ore sau în cel mult câteva zile, în funcție de modul de solicitare.
Cere întotdeauna un extras proaspăt, emis cu puține zile înainte de discuția serioasă cu vânzătorul. Un extras vechi de câteva luni nu mai arată înscrierile noi, de pildă o ipotecă luată între timp sau o notare de litigiu. Dacă vânzătorul nu știe sau nu vrea să-ți spună numărul cadastral, e deja un semnal: cine vinde în regulă are acest număr la îndemână.
Ce conține partea I: descrierea imobilului
Prima parte, numită și foaia de capital, descrie locuința: adresa, numărul cadastral, suprafața măsurată și, după caz, anexele precum pivnița, boxa sau locul de parcare. Aici verifici dacă datele din anunț se potrivesc cu cele din document.
O diferență mică între anunț și cartea funciară nu este neapărat o problemă, dar trebuie explicată. Dacă apartamentul a fost reconfigurat, de exemplu cu un perete mutat sau un balcon închis, iar modificarea nu apare în acte, pot apărea dificultăți la notar sau la bancă, care evaluează exact ceea ce este înscris. Merită să citești și verificările juridice dinaintea cumpărării, pentru că extrasul e doar primul pas dintr-o serie.
Partea a II-a: cine este proprietarul
Aici apar înscrierile privind dreptul de proprietate: numele titularilor, actul în baza căruia au dobândit imobilul (vânzare, moștenire, donație, contract cu dezvoltatorul) și cota fiecăruia. Verifică trei lucruri:
- numele din extras coincide cu cel al persoanei care vinde, scris la fel ca în actul de identitate;
- dacă sunt mai mulți proprietari, toți participă la vânzare sau există procuri valabile;
- modul de dobândire nu ridică semne de întrebare, de exemplu o moștenire în care nu apar toți moștenitorii.
Dacă locuința a fost dobândită în timpul căsătoriei, regula generală este că ea face parte din bunurile comune, iar la vânzare e nevoie, în mod normal, de acordul ambilor soți, chiar dacă în extras apare un singur nume. Notarul va cere să lămurești acest aspect, așa că e mai bine să-l ridici tu primul.
Mai atent trebuie să fii și la diferența dintre un drept intabulat și unul doar notat. Intabularea înseamnă înscrierea definitivă a dreptului. Dacă proprietatea apare doar ca notată, cere explicații notarului sau avocatului înainte să semnezi ceva.
Partea a III-a: sarcinile care contează cel mai mult
Ultima parte listează dezmembrămintele dreptului de proprietate și sarcinile. Aici se găsesc cele mai multe surprize neplăcute, iar o parte dintre ele pot bloca complet tranzacția.
| Înscriere | Ce înseamnă | Ce faci |
|---|---|---|
| Ipotecă | Imobilul garantează un credit, iar banca poate cere executarea lui dacă nu se plătește | Se radiază după achitare; vezi și cum decurge cumpărarea unui apartament aflat sub ipotecă |
| Servitute | Altcineva are un drept de trecere sau de utilizare, de pildă pentru conducte | Verifici dacă îți limitează folosirea |
| Uzufruct sau abitație | O persoană are dreptul să folosească sau să locuiască în imobil | Nu cumperi până nu se stinge dreptul |
| Interdicție de înstrăinare | Vânzătorul nu are voie să vândă | Aștepți ridicarea interdicției |
| Notare de litigiu | Există un proces care privește imobilul | Te oprești și ceri sfatul unui avocat |
Ce semnale de alarmă trebuie să te oprească?
Nu orice înscriere înseamnă un pericol. O ipotecă a vânzătorului, de pildă, e foarte frecventă și se poate rezolva printr-o procedură clară, dacă banca și vânzătorul cooperează. Problema apare când ceva nu poate fi explicat.
- numele vânzătorului diferă de cel din extras fără o explicație documentată;
- apar sarcini despre care vânzătorul nu a spus nimic;
- suprafața din extras este mult mai mică decât cea din anunț;
- imobilul nu este înscris deloc în cartea funciară sau are numărul cadastral provizoriu;
- vânzătorul te grăbește să dai avansul înainte să primești extrasul.
Dacă una dintre aceste situații se confirmă, nu plăti nicio sumă până nu o clarifici. De exemplu, înainte de a lăsa o sumă ca garanție, citește ce se întâmplă cu banii dacă tranzacția nu se încheie, în materialul despre arvuna la antecontract.
Întrebări frecvente
Pot cere extrasul fără acordul vânzătorului?
Da. Extrasul de carte funciară pentru informare poate fi cerut de orice persoană care cunoaște numărul cadastral sau de carte funciară, deoarece cartea funciară este publică.
Cât timp rămâne valabil un extras?
Un extras reflectă situația din ziua emiterii. Pentru autentificarea actului, notarul își obține propriul extras, cu valabilitate scurtă, deci cel pe care îl ceri tu servește doar pentru informare, dar se învechește repede.
Ce fac dacă imobilul nu este intabulat?
Cere explicații despre motivul întârzierii și discută cu un notar sau un avocat. În multe cazuri se poate remedia prin documentație cadastrală, dar durează și costă, așa că negocierea trebuie să țină cont de asta.
