Întrebarea revine de fiecare dată când cineva compară un apartament nou cu unul ridicat acum patruzeci de ani: de ce costă atât de mult? Răspunsul reflex — „pentru că e nou” — nu explică nimic. Mult mai util este să desfacem prețul în componentele lui și să vedem cât înseamnă, concret, ridicarea unei clădiri de la groapa de fundație până la recepția finală.
Un dezvoltator nu pornește de la ce cred cumpărătorii că ar fi un preț corect. Pornește de la un deviz. Adaugă costul terenului, costul finanțării, o marjă care să justifice riscul, iar abia la final se uită la piață ca să verifice dacă cifra rezultată stă în picioare. Când costul de execuție crește cu 15%, prețul de listare nu urcă automat cu 15% — dar presiunea se acumulează undeva și iese la suprafață, mai devreme sau mai târziu.
Din ce se compune, de fapt, prețul unui apartament nou
Structura de costuri diferă de la un proiect la altul, însă categoriile mari sunt aceleași aproape peste tot. O grilă simplificată arată cam așa:
- Terenul — poate însemna 10% din costul total într-un oraș mediu și peste 30% într-o zonă centrală bine conectată.
- Structura și materialele — beton, armătură, cărămidă, termosistem, tâmplărie. Partea cea mai expusă la scumpirile din industrie.
- Manopera — de la echipele de structură până la finisori și instalatori.
- Utilități și racorduri — branșamentele la apă, canalizare, gaz și energie electrică, plus rețelele interne.
- Proiectare, avize, taxe — documentația tehnică, autorizațiile, taxele către primărie și către ISC.
- Finanțarea — dobânda plătită băncii pe toată durata șantierului, un cost care crește direct proporțional cu întârzierile.
Peste toate acestea se așază marja dezvoltatorului și comisioanele de vânzare. Ceea ce vezi în anunț este suma tuturor acestor linii, împărțită la metrii pătrați construiți și ajustată cu ce permite zona. Iar zona contează enorm: același bloc, cu același deviz, se vinde cu prețuri sensibil diferite în funcție de stradă, ceea ce explică în bună măsură de ce diferă prețurile imobiliare atât de mult între cartiere.
De ce costurile de execuție nu se întorc din drum
Există o asimetrie care surprinde mulți cumpărători. Când materialele se scumpesc, efectul ajunge rapid în devizele proiectelor noi. Când se ieftinesc, revenirea este lentă și parțială. Motivul e destul de prozaic: contractele de execuție se semnează în avans, materialele se achiziționează în tranșe, iar forța de muncă — odată ce salariile au urcat — nu coboară la loc. Un fierar-betonist care a ajuns la un anumit venit nu acceptă o reducere pentru că a scăzut cotația la oțel.
La asta se adaugă deficitul cronic de personal calificat din construcții. Firmele care mai găsesc echipe bune le plătesc peste medie ca să le păstreze, iar acest cost intră în deviz ca o constantă, nu ca o variabilă. Așa se face că, în perioade de stagnare a pieței, prețurile apartamentelor noi tind mai degrabă să înghețe decât să scadă: dezvoltatorul preferă să vândă mai lent decât sub prag, pentru că sub un anumit nivel proiectul pur și simplu nu se închide pe plus.
Ce înseamnă asta pentru cumpărător
Prima consecință practică este că un apartament nou și unul vechi nu concurează chiar pe același teren. Prețul locuinței vechi reflectă în primul rând ce e dispusă piața să plătească; prețul celei noi are un plafon inferior aproape rigid, dat de deviz. De aceea, în corecțiile de piață, apartamentele vechi se ieftinesc primele și mai vizibil.
A doua consecință ține de calitate. Când presiunea pe costuri devine mare, unele proiecte reduc la ce nu se vede imediat: grosimea termoizolației, calitatea tâmplăriei, ventilația, izolația fonică între apartamente. Un preț surprinzător de mic pentru zonă merită investigat, nu sărbătorit. Merită cerut memoriul tehnic și comparate specificațiile, nu doar suprafețele.
A treia ține de context. Un ansamblu nou schimbă echilibrul întregii zone — aduce infrastructură, dar și presiune pe trafic și pe școli, iar efectul asupra vecinătății nu e mereu cel intuitiv; despre asta am scris mai pe larg când am analizat cum influențează noile proiecte rezidențiale prețurile din zonele învecinate.
În practică, cel mai bun test rămâne comparația între proiecte aflate în aceeași etapă de execuție și în același perimetru. Dacă unul cere cu 20% mai mult, întreabă unde se duc banii — la structură, la finisaje, la spațiile comune sau doar la brandul dezvoltatorului. Uneori diferența e justificată și se va vedea peste zece ani, în facturi și în lipsa problemelor. Alteori e doar o marjă mai lacomă, îmbrăcată într-o randare frumoasă. Devizul nu se publică niciodată, dar urmele lui sunt vizibile pentru cine știe unde să se uite.
