Suprafața utilă este aria locuinței măsurată între pereții finisați, fără grosimea zidurilor și, de regulă, fără balcoane, în timp ce suprafața construită include și pereții, uneori chiar o cotă din spațiile comune. De aceea același apartament poate apărea cu 52 de metri pătrați într-un anunț și cu 61 în altul, fără ca cineva să mintă.
Diferența pare tehnică, dar ajunge direct în buzunarul cumpărătorului. Prețul pe metru pătrat se compară corect doar când toate ofertele folosesc aceeași măsură, iar în piață aproape niciodată nu o folosesc.
Ce măsoară fiecare tip de suprafață?
În documentele unui imobil și în ofertele dezvoltatorilor apar mai multe noțiuni. Iată ce înseamnă, pe înțelesul unui cumpărător:
| Tip de suprafață | Ce include | Unde o întâlnești |
|---|---|---|
| Suprafața utilă | Camerele, holul, bucătăria și baia, măsurate între pereții finisați | Cartea funciară, fișa tehnică a apartamentului |
| Suprafața construită | Suprafața utilă plus grosimea pereților interiori și exteriori | Proiecte, documentații cadastrale, contracte |
| Suprafața cu cote comune | Suprafața construită plus partea ce îți revine din scări, holuri și alte spații comune | Ofertele unor dezvoltatori |
| Balcon, logie, terasă | Spații exterioare, trecute separat și adesea cu un coeficient redus | Fișe tehnice, contracte cu dezvoltatorul |
Observă că niciuna dintre ele nu este greșită. Problema apare când anunțul spune doar „60 mp” și nu precizează despre care vorbește.
Cum afectează diferența prețul pe metru pătrat?
Să luăm un exemplu cu cifre rotunde, doar ca să înțelegi mecanismul. Un apartament are 50 de metri pătrați utili și 58 construiți, iar vânzătorul cere un preț total care, împărțit la 58, ar da 1.500 de euro pe metru pătrat. Dacă împarți același preț la 50, rezultatul urcă la 1.740 de euro pe metru pătrat, adică aproape cu 16% mai mult. Cumpărătorul care compară cu un alt apartament, calculat pe suprafață utilă, ar crede că primește o ofertă mai ieftină decât este în realitate.
Lecția este simplă: transformă toate ofertele în aceeași unitate înainte să ajungi la o părere. Același principiu se aplică și atunci când citești media prețurilor dintr-o zonă, așa cum arată materialul despre citirea corectă a statisticilor despre prețul apartamentelor.
Cum verifici suprafața înainte să te hotărăști?
Ai la îndemână câteva verificări care nu cer niciun specialist și te scutesc de neplăceri:
- Cere extrasul de carte funciară și compară suprafața înscrisă cu cea din anunț.
- Cere planul apartamentului (releveul sau planul cadastral) și vezi dacă încăperile din plan corespund cu cele din realitate.
- Măsoară tu însuți, cu un telemetru laser, camerele principale la vizionare. Un astfel de aparat costă puțin și ia câteva minute de folosit.
- Întreabă explicit ce tip de suprafață este menționată în contract: utilă, construită sau cu cote comune.
- Dacă există balcon sau logie, întreabă dacă este inclus în suprafața din preț și cu ce coeficient.
Dacă apartamentul a fost modificat față de plan, de exemplu un perete desființat sau o terasă închisă, discută cu un specialist înainte de semnare. Lucrările fără autorizație pot crea probleme la vânzare, iar o inspecție tehnică înainte de cumpărare poate arăta astfel de modificări.
Ce faci când actele și realitatea nu coincid?
Se întâmplă destul de des ca măsurătorile din acte să difere de ce găsești la fața locului. Diferențele mici, de câteva procente, se explică prin metodele de măsurare și prin rotunjiri. O diferență mare cere însă o lămurire în scris.
Poți proceda în trei feluri. Primul: ceri vânzătorului să actualizeze documentația cadastrală înainte de vânzare, pe cheltuiala lui. Al doilea: accepți diferența, dar o scazi din preț, calculând cât ar valora metrii care lipsesc. Al treilea: renunți, dacă diferența vine la pachet cu alte nepotriviri. Ce nu faci este să semnezi cu promisiunea că „se rezolvă ulterior”. Ulterior, vânzătorul nu mai are niciun interes să se implice.
Cum se vede diferența în contractul cu dezvoltatorul?
La apartamentele noi, contractul cu dezvoltatorul este locul unde diferențele de măsurare au cele mai mari efecte. Prețul se calculează adesea pe metru pătrat, iar baza de calcul poate fi suprafața utilă plus o cotă din spațiile comune, plus jumătate sau o treime din suprafața balconului. Dacă nu citești formula, nu știi pentru ce plătești.
Cere ca la predare să se facă o măsurătoare finală și ca prețul să se ajusteze dacă suprafața reală iese mai mică decât cea din contract. O clauză de acest fel, cu o toleranță clar scrisă, este o practică normală, iar dezvoltatorii serioși o acceptă. Verifică și dacă diferențele în plus se facturează la același preț pe metru pătrat, ca să nu fii surprins de o factură finală mai mare.
Contează suprafața și la închiriere?
La chirie, prețul se discută de obicei pe apartament întreg, nu pe metru pătrat, dar suprafața rămâne un reper bun de comparație. Un apartament de două camere cu 38 de metri pătrați și unul cu 52 sunt lucruri diferite, chiar dacă ambele sunt numite „două camere”. Ce contează la chirie este mai ales distribuția: o cameră pătrată se mobilează mai ușor decât una lungă și îngustă, iar un hol lung înseamnă metri plătiți, dar puțin folosiți.
Când compari anunțuri, notează pentru fiecare suprafața, numărul de camere, dacă bucătăria este închisă sau deschisă și dacă există balcon. După câteva comparații, vei observa că diferențele de preț se explică rar prin suprafață și mult mai des prin zonă și starea locuinței, așa cum se vede și la diferențele de preț dintre cartiere.
