Extrasul de carte funciară este documentul oficial care arată cine este proprietarul unui imobil, ce suprafață are, ce număr cadastral îl identifică și dacă pe el există sarcini, precum ipoteci sau interdicții. Fără un extras de carte funciară actual nu poți ști ce cumperi, oricât de convingătoare ar fi povestea vânzătorului.
Pentru un investitor, documentul acesta contează de două ori: de el depinde dacă poți încheia tranzacția fără surprize și dacă vei putea închiria sau revinde proprietatea mai târziu fără blocaje. Mai jos găsești structura extrasului, ce cauți în fiecare parte și semnele care cer întrebări suplimentare.
Cum este organizat extrasul de carte funciară?
Extrasul are trei părți mari, pe care în practică le auzi numite și foile A, B și C. Prima descrie imobilul: numărul cadastral, adresa, suprafața terenului sau a apartamentului, cota-parte din părțile comune și, după caz, construcția. A doua parte arată proprietarii, împreună cu actul în baza căruia au dobândit dreptul (vânzare, moștenire, donație, construire). A treia parte cuprinde sarcinile: ipoteci, servituți, uzufruct, interdicții de înstrăinare și notări de litigii.
Ordinea de citire contează. Mai întâi te asiguri că imobilul din document este chiar cel pe care l-ai vizitat, apoi că persoana care îți vinde figurează ca proprietar și abia la urmă citești ce îl încarcă.
Ce verifici, concret, în fiecare parte?
- Partea I: adresa, etajul, numărul apartamentului, suprafața și cota indiviză din teren și din părțile comune. Orice diferență față de anunț sau de un contract mai vechi se clarifică înainte de antecontract.
- Partea a II-a: numele proprietarilor exact ca în actele de identitate, tipul dreptului (proprietate exclusivă, devălmășie, coproprietate) și cotele. Dacă sunt mai mulți proprietari, toți trebuie să semneze sau să dea o procură valabilă.
- Partea a III-a: orice mențiune care limitează dreptul de a vinde, de a folosi sau de a închiria imobilul.
- Data eliberării: un extras vechi descrie situația de la momentul emiterii, nu pe cea de azi.
Ce semnale de alarmă apar în partea a treia?
Cea mai frecventă mențiune este ipoteca. Ea înseamnă că imobilul garantează o datorie, de regulă un credit bancar. Nu este automat o problemă, pentru că multe vânzări se fac cu credit în curs, iar banca își poate da acordul și poate radia garanția în momentul în care primește banii. Condiția este ca totul să fie scris în act: cine plătește soldul, în ce ordine circulă banii și ce se întâmplă dacă banca întârzie radierea. Dacă vrei să înțelegi mecanismul din partea vânzătorului, merită citit ce se întâmplă cu creditul la vânzare.
Alte mențiuni care cer atenție sunt notarea unui litigiu (un proces privește imobilul), sechestrul sau poprirea, interdicția de înstrăinare și dreptul de uzufruct ori de abitație. Uzufructul sau abitația înseamnă că altcineva are dreptul legal de a folosi sau de a locui în imobil, uneori pe viață. Pentru cineva care plănuiește să închirieze, o astfel de mențiune este practic un motiv de renunțare, fiindcă nu poți pune liber locuința pe piață.
O servitute de trecere nu blochează tranzacția, dar trebuie înțeleasă: cine are dreptul să treacă, pe unde și cu ce limite. La terenuri, aceasta poate schimba tot ce ai de gând să construiești.
De ce nu ajunge copia pe care ți-o arată vânzătorul?
Un extras vechi spune adevărul de la data emiterii lui. Între timp se poate înscrie o ipotecă sau o notare, iar vânzătorul poate nici să nu știe. De aceea notarul cere, pentru autentificarea actului, un extras proaspăt, cu valabilitate scurtă. Tu, ca interesat, poți solicita încă de la început un extras de informare de la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, în principiu pe baza numărului cadastral sau a adresei imobilului.
Verificarea aceasta costă puțin și se face în câteva zile, dar te scutește de situațiile pe care investitorii începători le regretă cel mai des. Despre ele am vorbit și în materialul despre greșelile frecvente de la prima achiziție, unde actele neverificate apar în fruntea listei.
Cum verifici dacă suprafața și compartimentarea sunt cele reale?
Planul cadastral din extras arată imobilul așa cum a fost înscris. Dacă proprietarii anteriori au închis un balcon, au demolat un perete sau au adăugat o mansardă, realitatea poate diferi de hârtie. O modificare făcută fără autorizație poate crea probleme la vânzarea ulterioară, la credit sau la asigurare. Măsoară cu telemetrul sau cere o confirmare de la un topograf autorizat când diferența pare vizibilă și compară planul din act cu ce vezi pe teren.
Un apartament la care s-au făcut lucrări de structură fără acte este un risc real, pe care nu-l vezi în carte funciară, ci doar comparând documentele cu locul. Tot aici intră și costurile de regularizare, pe care ar trebui să le ai în vedere când estimezi costurile ascunse ale investiției.
Ce faci dacă imobilul nu are carte funciară deschisă?
Există imobile, mai ales în localități mici sau cu acte vechi, care nu sunt încă intabulate, adică înscrise în cartea funciară. Cumpărarea lor nu este interzisă, dar riscul crește: nu ai o evidență clară a proprietarilor și a sarcinilor, iar actele vechi se verifică mai greu. În astfel de cazuri, o variantă prudentă este ca vânzătorul să facă întâi înscrierea, iar tu să semnezi doar după ce documentul de carte funciară există. Notarul sau un avocat specializat în drept imobiliar poate spune ce pași sunt necesari în cazul concret.
Întrebări frecvente
Cine poate cere un extras de carte funciară?
Extrasul de informare poate fi cerut, în principiu, de orice persoană interesată, cu datele de identificare ale imobilului. Extrasul pentru autentificare îl cere notarul, în numele părților, în vederea semnării actului.
Un extras curat înseamnă că tranzacția este sigură?
Nu. Extrasul arată doar situația juridică înscrisă în registru. Nu spune nimic despre starea tehnică a clădirii, despre datoriile către asociația de proprietari sau despre riscul seismic, care se verifică separat.
Cât timp este valabil extrasul pentru autentificare?
Are o valabilitate scurtă, tocmai pentru ca notarul să lucreze cu informații la zi. Dacă actul se amână, se cere un extras nou, așa că planifică întâlnirea de semnare după ce ai strâns celelalte documente.
