Un imobil cu mai mulți proprietari poate fi vândut valabil doar dacă toți coproprietarii sunt de acord sau dacă fiecare vinde exclusiv partea sa, cu respectarea dreptului de preempțiune al celorlalți. Dacă vânzătorul vine dintr-o moștenire, mai întâi trebuie să existe actele care îl arată ca moștenitor.
Aceste situații sunt frecvente la apartamentele mai vechi și la casele de familie, adică exact la proprietățile care par avantajoase la preț. Tocmai de aceea, un investitor care nu verifică lanțul de proprietari riscă să plătească un avans pentru un bun pe care vânzătorul nu poate să-l transmită singur.
Cum arată situația unui imobil cu mai mulți proprietari?
Sunt două forme principale. În coproprietatea obișnuită, fiecare are o cotă ideală, de pildă jumătate sau o treime, din întregul imobil. În devălmășie, cum se întâmplă de regulă între soți pentru bunurile comune, nu există cote stabilite: bunul aparține împreună ambilor, iar actul de vânzare cere semnătura amândurora.
Din extrasul de carte funciară vezi cine apare și în ce calitate. Dacă ai dubii privind regimul matrimonial al vânzătorului, notarul poate cere acte suplimentare, iar tu poți întreba direct dacă bunul a fost dobândit în timpul căsătoriei.
Ce înseamnă dreptul de preempțiune?
Preempțiunea este dreptul prioritar al altei persoane de a cumpăra un bun, în aceleași condiții în care îl cumperi tu. Între coproprietari există un astfel de drept: cel care vrea să-și vândă cota trebuie să-i anunțe pe ceilalți, iar aceștia au un termen pentru a răspunde. Dacă procedura se sare, cumpărătorul poate pierde afacerea sau poate ajunge în instanță.
Cum procedezi practic:
- Ceri vânzătorului dovada că ceilalți coproprietari au fost notificați sau că au renunțat în scris la preempțiune.
- Verifici că notificarea a respectat condițiile legale și a conținut prețul și condițiile reale ale ofertei.
- Păstrezi copiile în dosarul tranzacției, pentru situația în care cineva le contestă ulterior.
Ce se schimbă când imobilul provine dintr-o moștenire?
După decesul proprietarului, imobilul trece la moștenitori, dar trecerea trebuie și documentată: prin certificat de moștenitor, eliberat de notar, și prin înscrierea în cartea funciară. Fără aceste acte, persoanele care locuiesc în imobil sau care vorbesc în numele familiei nu sunt, formal, proprietari.
Pe lângă certificat, trebuie verificat dacă toți moștenitorii au acceptat succesiunea. Un moștenitor care nu apare în act poate contesta ulterior vânzarea. Același tip de întrebări apare și atunci când o locuință trece în timpul vieții de la părinți la copii, subiect pe care îl găsești discutat în materialul despre trecerea locuinței către copii.
Cum verifici procura și împuternicirea?
Dacă un proprietar nu poate fi prezent la semnare, poate da o procură. Pentru vânzarea unui imobil, procura trebuie să fie autentică, adică întocmită la notar, și să prevadă clar dreptul de a vinde acel imobil, nu doar o împuternicire generală. Verifică:
- identitatea persoanei care îl reprezintă pe proprietar;
- data procurii și dacă ea nu a fost revocată între timp;
- limitele mandatului: preț minim, dreptul de a primi banii, dreptul de a semna actul final;
- dacă notarul care autentifică vânzarea acceptă procura în forma respectivă.
O procură străină, tradusă sau dată în afara țării, cere și formalități de legalizare. Dacă vânzarea depinde de așa ceva, așteaptă să vezi documentele complete înainte să dai orice avans.
De ce contează asta pentru un investitor?
Pentru cineva care cumpără ca să închirieze, riscul nu e doar pierderea imobilului, ci și imobilizarea banilor. Un proces de anulare a vânzării sau o contestație din partea unui moștenitor poate dura, iar în acest timp proprietatea nu poate fi închiriată liniștit, nici revândută sau ipotecată. Banii blocați lucrează împotriva ta în orice calcul de randament, iar o amânare de luni de zile nu apare în tabelul inițial.
De aceea, la lista de verificări de dinaintea cumpărării trebuie să apară, la același nivel cu starea clădirii, și lanțul de proprietate. În analiza costurilor ascunse, costurile ascunse ale unei investiții imobiliare includ de multe ori onorarii juridice și taxe care nu au fost prevăzute.
Cum poți reduce riscul în practică?
Nu trebuie să devii jurist, dar ai nevoie de câteva reflexe. Cere de la început extrasul de carte funciară și actele prin care vânzătorul a dobândit imobilul. Întreabă direct dacă mai există alte persoane cu drepturi, inclusiv foști soți, frați sau copii. Dacă răspunsurile sunt vagi, tratează asta ca pe un semnal.
În plus, condiționează avansul de o clauză clară: dacă lipsesc acte sau apar contestații, banii se returnează integral. Clauza trebuie scrisă în antecontract, nu promisă verbal. Pentru situații complicate, un avocat de drept imobiliar sau notarul care va autentifica actul poate analiza dosarul înainte de semnare, iar costul consultației este mic față de riscul unui imobil blocat.
Întrebări frecvente
Poate un coproprietar să vândă singur întreg imobilul?
Nu. Poate vinde doar cota sa, iar celelalte cote rămân ale coproprietarilor. Pentru vânzarea întregului imobil este nevoie de acordul tuturor.
Este suficient certificatul de moștenitor pentru a cumpăra?
Este un document esențial, dar se verifică și dacă dreptul a fost înscris în cartea funciară și dacă toți moștenitorii au fost cuprinși în act.
Ce faci dacă vânzătorul refuză să arate actele?
Tratează refuzul ca pe un motiv serios de oprire. Fără acte clare nu ai cum să știi ce cumperi și nu merită să dai niciun avans.
