Când cineva spune că a cumpărat un apartament, în spatele frazei se află, de regulă, între cinci și zece persoane și instituții. O tranzacție imobiliară presupune cel puțin un vânzător, un cumpărător și un notar, la care se adaugă, după caz, un agent, o bancă, un evaluator și instituțiile care țin evidența proprietății.
Să știi cine face ce te ajută să nu pierzi timp și să nu ai așteptări greșite. Mulți oameni cred, de pildă, că agentul răspunde de acte sau că notarul negociază prețul. Niciuna dintre aceste idei nu este corectă, iar confuzia produce discuții neplăcute chiar în ziua semnării.
Cine sunt părțile contractului?
Vânzătorul este titularul dreptului de proprietate sau reprezentantul lui legal. El se obligă să predea locuința liberă de sarcini nedeclarate și să dovedească dreptul pe care îl are. Cumpărătorul se obligă să plătească suma agreată la termenele stabilite și să preia locuința în starea în care a văzut-o.
Când sunt mai mulți proprietari, soți sau moștenitori, toți trebuie să participe la vânzare sau să dea o împuternicire valabilă. Cu alte cuvinte, nu orice persoană care locuiește în apartament are dreptul să îl vândă; contează cine apare în cartea funciară.
Un exemplu frecvent: un fiu locuiește în apartamentul părinților și se ocupă de anunț, dar proprietarii sunt părinții. Fără o împuternicire autentică sau fără prezența lor, cumpărătorul nu poate semna nimic valabil. La fel, o locuință moștenită de doi frați nu se vinde cu semnătura unuia singur, oricât de convingător ar fi acesta.
Ce face agentul imobiliar?
Agentul este intermediar. Promovează locuința, filtrează cumpărătorii, organizează vizionările, ajută la negociere și, în multe cazuri, adună actele necesare. Remunerația și obligațiile lui se stabilesc printr-un contract de intermediere, iar răspunderea pentru legalitatea actului final rămâne la părți și la notar.
Nu toate tranzacțiile au agent. Multe locuințe se vând direct între cunoscuți sau prin anunțuri personale. În această situație, vânzătorul și cumpărătorul își asumă singuri etapele pe care altfel le-ar coordona intermediarul.
Ce rol au banca și evaluatorul?
Banca apare când cumpărătorul folosește un credit ipotecar. Ea analizează veniturile cumpărătorului, cere o evaluare a locuinței și, dacă aprobă creditul, ia locuința drept garanție. Evaluatorul autorizat estimează valoarea de piață, iar banca finanțează de obicei doar o parte din această valoare, nu din prețul din contract.
Din acest motiv, ordinea pașilor contează. Antecontractul se semnează adesea înainte de aprobarea finală, cu clauze privind creditul, iar actul autentic urmează după ce banca a emis toate documentele. Dacă evaluarea ajunge sub preț, părțile trebuie să renegocieze sau cumpărătorul acoperă diferența din surse proprii.
De ce este esențial notarul?
Notarul public autentifică actul de vânzare, adică îi dă forță de act oficial. Verifică identitatea părților, capacitatea lor de a încheia contractul, extrasul de carte funciară și documentele de însoțire. Poate refuza autentificarea dacă ceva nu se potrivește, de pildă dacă lipsește acordul unui coproprietar sau dacă există o interdicție de înstrăinare.
Tot el calculează și încasează taxele legate de transfer și transmite documentele spre înscrierea dreptului în cartea funciară, conform regulilor în vigoare. Notarul nu reprezintă interesele unei părți anume: rolul lui este să asigure legalitatea actului pentru ambele.
Ce documente și instituții mai intră în joc?
În jurul semnării apar mai multe hârtii pe care le obțin părțile din locuri diferite:
- extrasul de carte funciară și, după caz, documentația cadastrală, de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară;
- certificatul fiscal de la primărie, care arată că nu există impozite restante pe imobil;
- adeverința de la asociația de proprietari, privind eventualele restanțe;
- certificatul de performanță energetică, cerut în mod obișnuit la vânzare;
- actele de proprietate ale vânzătorului: contract anterior, certificat de moștenitor sau alt titlu.
Adeverința de la asociație merită o atenție specială, pentru că datoriile la întreținere pot genera discuții între părți și vecini. Situația este explicată în materialul despre ce se întâmplă când un vecin nu plătește întreținerea.
Cine răspunde pentru ce, dacă apare o problemă?
Răspunderea se împarte după rol. Vânzătorul răspunde pentru dreptul de proprietate, pentru sarcinile ascunse și pentru viciile pe care le-a cunoscut și nu le-a spus. Cumpărătorul răspunde pentru verificările pe care le putea face singur, în special dacă a avut posibilitatea să viziteze și să consulte actele. Notarul răspunde pentru legalitatea autentificării, iar agentul pentru obligațiile din contractul de intermediere.
La apartamentele cumpărate în faza de construcție apar actori în plus, precum dezvoltatorul și, în anumite cazuri, banca finanțatoare a proiectului. Riscurile specifice sunt discutate în articolul despre investiția într-un apartament cumpărat de la plan.
După semnare, lucrurile practice rămân de rezolvat între părți: predarea cheilor, procesul-verbal de predare-primire, citirea contoarelor și mutarea contractelor de energie, apă și gaz. Pașii sunt detaliați în ghidul despre mutarea contractelor de utilități pe numele tău.
Un cumpărător atent își face o listă simplă înainte de prima întâlnire: cine vinde, cine semnează, cine plătește onorariile, ce documente lipsesc și cine le procură. Cu răspunsurile pe hârtie, întâlnirea de la notar devine o formalitate, nu o surpriză.
Merită să te pregătești și pentru ziua semnării. Verifică din timp programarea la notar, spune în prealabil dacă va participa un reprezentant sau banca și cere lista exactă a actelor originale. Adu documente de identitate valabile, iar dacă ai un termen de plată prin transfer, confirmă cu banca ora la care banii ajung în cont. Acestea sunt detalii mărunte, dar tocmai ele amână, cel mai des, o semnare.
