Prima achiziție cu credit e o procedură. A doua e o negociere. Diferența vine din faptul că banca nu se mai uită doar la venitul tău, ci la felul în care arată bilanțul tău personal după ce ai deja o rată în derulare. Iar acolo, câteva decizii luate la primul credit devin brusc foarte importante.
Punctul de plecare e gradul de îndatorare. Rata existentă intră integral în calcul, indiferent că apartamentul e închiriat și se plătește singur. Nu contează intenția, contează obligația din scoring. Dacă la primul credit ai folosit tot spațiul disponibil, la al doilea vei descoperi că suma pe care o mai poți împrumuta e mult mai mică decât te așteptai. Mecanismul e explicat pe larg în articolul despre gradul de îndatorare și suma pe care o poți împrumuta, dar merită repetat un lucru: plafonul e legal, nu comercial, iar banca nu îl poate depăși oricât ai insista.
Chiria contează, dar nu integral
Vestea bună e că băncile din România acceptă, în general, venitul din chirie ca venit eligibil. Vestea mai puțin bună e cum îl acceptă.
În practică, se ia în calcul chiria din contractul înregistrat la ANAF și declarată fiscal, iar din ea se reține un procent — de regulă între 70% și 80%, uneori mai puțin. Restul e considerat marjă pentru perioade de neocupare și cheltuieli. Deci o chirie de 500 de euro adaugă la venitul tău eligibil în jur de 350-400 de euro, nu 500.
Condițiile obișnuite: contractul trebuie să fie înregistrat, să aibă o vechime minimă (uneori 6 sau 12 luni), iar veniturile să apară în declarația fiscală. Cine a închiriat trei ani „la negru” și speră să folosească acei bani ca venit la a doua finanțare va constata că, din perspectiva băncii, acei ani nu au existat. E cel mai scump argument practic pentru declararea corectă a chiriilor: nu amenda, ci capacitatea de a mai cumpăra ceva.
Avansul e adevărata barieră
Pentru o a doua locuință, cerințele de avans sunt mai stricte decât la prima. Dacă la achiziția pentru locuit se poate lucra cu 15%, la un imobil declarat ca investiție multe bănci cer 25%, uneori 30%. Peste asta se adaugă costurile de tranzacție — notar, intabulare, comision de analiză, evaluare, asigurări — care înseamnă încă 2-3% din preț.
Concret: la un apartament de 90.000 de euro, ai nevoie de 22.500-27.000 de euro avans plus aproximativ 2.500 de euro costuri. Aproape 30.000 de euro cash. E cifra care oprește majoritatea planurilor de portofoliu, nu dobânda.
De aici apar și cele două soluții pe care le folosesc investitorii cu experiență.
- Refinanțarea cu suplimentare pe prima proprietate. Dacă apartamentul cumpărat acum șase ani s-a apreciat, iar soldul creditului a scăzut, s-a creat un capital propriu pe care îl poți transforma în lichiditate. Practic, refinanțezi la o valoare mai mare și folosești diferența ca avans. Costul: o rată mai mare pe primul imobil și un nou set de taxe. Merită doar dacă randamentul celei de-a doua achiziții depășește clar dobânda suplimentară. Momentul potrivit pentru un astfel de pas e discutat separat în materialul despre când merită cu adevărat refinanțarea.
- Garantarea cu al doilea imobil. Unele bănci acceptă ipotecă pe ambele proprietăți, reducând avansul cerut în numerar. Soluția funcționează, dar concentrează riscul: dacă lucrurile merg prost, execuția atinge tot ce ai, nu doar achiziția nouă.
Ce se schimbă în modul în care te evaluează banca
La a doua finanțare, analistul se uită la lucruri pe care la prima le-a ignorat. Istoricul de plată din Biroul de Credit devine determinant — o singură întârziere de peste 30 de zile în ultimii doi ani poate schimba decizia. Stabilitatea venitului principal cântărește mai mult, pentru că expunerea totală e mai mare. Iar dacă ești PFA sau ai firmă, se cer bilanțuri și consecvență, nu doar o adeverință.
Se schimbă și structura costurilor. Un credit pentru investiție are, la unele bănci, o marjă mai mare decât unul pentru locuință proprie, iar programele guvernamentale de sprijin nu se aplică. Diferența poate fi de 0,3-0,8 puncte procentuale, ceea ce pe 25 de ani nu e deloc neglijabil.
O ultimă recomandare, care ține de aritmetică simplă și de nervi. Calculează scenariul în care apartamentul stă gol trei luni pe an și dobânda urcă cu două puncte. Dacă în acel scenariu ratele tot se pot plăti din veniturile tale obișnuite, fără chirie, investiția e sustenabilă. Dacă nu, ai construit ceva care funcționează doar cât timp totul merge bine — iar în imobiliare, perioade în care totul merge bine sunt, istoric, mai scurte decât perioadele de credit.
