Reparații curente sau majore: cum se împart între proprietar și chiriaș

Se strică boilerul într-o seară de joi. Cine plătește? Răspunsul corect nu e „proprietarul”, nici „chiriașul”, ci „depinde de tipul reparației și de ce scrie în contract”. Codul civil trasează o linie destul de clară, iar cele mai multe conflicte apar pentru că nimeni nu s-a uitat la ea înainte.

Regula generală din Codul civil

Principiul este simplu de reținut: proprietarul răspunde de reparațiile majore, chiriașul de cele de mică întreținere. Proprietarul trebuie să predea și să mențină locuința într-o stare care permite folosirea ei potrivit destinației, pe toată durata contractului. Chiriașul, în schimb, are obligația de a efectua reparațiile locative, adică pe cele mici, generate de folosința curentă.

Formularea legală lasă loc de interpretare, dar logica din spatele ei e coerentă. Ce ține de structura, de instalațiile principale și de valoarea imobilului rămâne la proprietar. Ce ține de uzul zilnic și de consumabile rămâne la cel care locuiește acolo.

Ce intră, practic, în fiecare categorie

În sarcina proprietarului cad, de regulă:

• Instalația electrică principală, tabloul, coloanele.
• Instalația sanitară îngropată, coloanele de apă și canalizare.
• Centrala termică — atât înlocuirea, cât și defecțiunile majore.
• Acoperișul, terasa, fațada, tâmplăria exterioară deteriorată din vechime.
• Infiltrațiile și igrasia provenite din structura clădirii.
• Electrocasnicele predate odată cu locuința, atunci când cedează din vechime.
• Cotele către asociație pentru lucrări la părțile comune.

În sarcina chiriașului cad, de regulă:

• Becuri, siguranțe simple, prize și întrerupătoare deteriorate prin folosire.
• Garnituri, capace de WC, flexibile de duș, sifoane înfundate din cauza folosirii.
• Curățarea periodică a hotei, a filtrelor, a sifoanelor.
• Reglaje minore la tâmplărie, înlocuirea unui mâner sau a unei balamale.
• Micile retușuri de zugrăveală rezultate din folosința curentă.
• Deblocarea unei scurgeri înfundate de resturi din bucătărie sau din baie.
• Orice reparație rezultată dintr-o deteriorare produsă de el sau de vizitatorii lui.

Zona gri e cea a instalațiilor care se înfundă. O scurgere blocată de grăsime și resturi menajere e, în principiu, treaba chiriașului. O coloană comună înfundată la nivelul întregii scări e treaba asociației și, prin ea, a proprietarului. Materialul despre de ce se înfundă țevile într-un bloc vechi și cum previi problema ajută la stabilirea cauzei reale, care e primul lucru care trebuie lămurit înainte de discuția despre bani.

A doua zonă gri e cea a electrocasnicelor. Un aparat care cedează din vechime este, în principiu, problema proprietarului, pentru că el l-a predat ca parte a locuinței închiriate mobilate. Dificultatea apare când nu se poate stabili cauza. De aceea, notarea mărcii, a modelului și a stării de funcționare în inventarul de la intrare nu e birocrație: e singurul mod de a arăta că aparatul avea deja opt ani și funcționa cu intermitențe încă din prima lună.

Urgențele: cine acționează primul

Când o țeavă cedează la ora unsprezece noaptea, nimeni nu are timp să dezbată categorii juridice. Regula practică e: oprești, documentezi, anunți, apoi rezolvi.

1. Închide robinetul general sau siguranța, după caz.
2. Fotografiază și filmează situația înainte să intervii.
3. Anunță proprietarul imediat, prin telefon și apoi în scris — un mesaj rămâne, un apel nu.
4. Dacă proprietarul nu răspunde și există risc de agravare, cheamă un instalator și păstrează factura.
5. Dacă a fost afectat vecinul, cere constatare scrisă de la administrator.

Chiriașul are, de altfel, o obligație legală de a-l înștiința pe proprietar despre orice defecțiune care necesită intervenția acestuia. Întârzierea notificării poate muta responsabilitatea pentru agravarea pagubei. Iar dacă apa a venit de sus, procedura completă de constatare și despăgubire e descrisă în articolul despre ce faci când te inundă vecinul de deasupra.

Ce puteți scrie în contract ca să evitați cearta

Legea se aplică supletiv: dacă nu spuneți nimic, se aplică regula generală. Dar puteți conveni altfel, în limite rezonabile. Câteva formulări care chiar ajută:

• Un prag valoric. „Reparațiile sub 300 de lei sunt în sarcina chiriașului; peste acest prag, în sarcina proprietarului.” Simplu, măsurabil, elimină 80% din discuții. Alegeți suma raportat la nivelul chiriei.
• Termen de intervenție. „Proprietarul intervine în maximum 48 de ore de la notificare pentru probleme care afectează folosința; 7 zile pentru restul.”
• Clauza de avans. „În caz de urgență, dacă proprietarul nu poate fi contactat în 12 ore, chiriașul poate contracta reparația, iar costul se deduce din chirie pe baza facturii.”
• Lista revizilor obligatorii și cine le programează. Revizia la gaze, de exemplu, are un regim propriu și un termen de efectuare — detaliile sunt în ghidul despre revizia instalației de gaze și intervalul la care e obligatorie.
• Modul de comunicare. O adresă de e-mail și un număr de telefon declarate, la care notificările se consideră primite.

Merită adăugat și un capitol despre asigurare. O poliță pentru locuință acoperă, în funcție de condiții, atât imobilul, cât și bunurile din el și răspunderea față de vecini. Proprietarul asigură de regulă construcția; chiriașul își poate asigura separat bunurile proprii și răspunderea civilă. Sunt două polițe diferite, cu prime mici, care schimbă complet discuția atunci când o țeavă cedează și paguba trece la vecinul de dedesubt. Stabiliți în contract cine ce asigurare are și schimbați copii ale polițelor.

Când proprietarul nu intervine

Dacă o problemă majoră e semnalată în scris și nu se întâmplă nimic săptămâni la rând, chiriașul nu rămâne fără opțiuni. Prima este notificarea formală, cu termen: descrii problema, atașezi fotografiile, ceri intervenția până la o dată clară. A doua, dacă situația o justifică și contractul o permite, este efectuarea reparației pe cont propriu cu deducerea costului din chirie, pe bază de factură. A treia, în cazuri grave în care locuința devine greu de folosit, este rezilierea și, eventual, cererea de despăgubiri.

Fiecare dintre acești pași are condiții juridice specifice, iar deducerea unilaterală din chirie făcută greșit se poate întoarce împotriva ta. Înainte să reții bani din chirie, verifică ce spune contractul și, dacă suma e mare, cere o opinie de la un avocat.

Cele mai multe relații de închiriere care merg bine ani la rând nu au un contract mai bun decât celelalte. Au doar un obicei: fiecare problemă se anunță în scris, în ziua în care apare, cu o fotografie atașată. Restul e mult mai ușor.