Anunțul arată bine: bloc de cărămidă, etaj 3, renovat acum doi ani, preț cu câteva mii sub media zonei. La telefon, vânzătorul spune degajat că „e moștenire de la părinți, actele sunt gata”. Fraza asta ar trebui să te facă atent, nu liniștit. Nu pentru că succesiunile ar fi ceva suspect — o bună parte din apartamentele vechi ajung pe piață exact așa — ci pentru că actele unei moșteniri au o logică proprie, iar ce înseamnă „gata” pentru vânzător nu coincide mereu cu ce cere notarul în ziua semnării.
Diferența dintre o tranzacție care se închide în trei săptămâni și una care se blochează șase luni stă aproape întotdeauna în lucruri pe care le poți verifica în prima oră de discuție.
Certificatul de moștenitor este actul de proprietate
Când cumperi de la cineva care a moștenit, actul care îi dovedește dreptul nu este contractul prin care părinții au cumpărat cândva apartamentul, ci certificatul de moștenitor emis de notar la finalizarea dezbaterii succesorale. Acela spune negru pe alb cine sunt moștenitorii, în ce cote și ce bunuri au intrat în masa succesorală.
Cere-l în copie înainte de orice avans. Uită-te la trei lucruri. Primul: apare apartamentul, cu adresa și numărul cadastral, în lista bunurilor? Se întâmplă ca succesiunea să fi fost dezbătută doar pentru un teren sau pentru conturi bancare, iar apartamentul să fi rămas pe dinafară. Atunci vânzătorul are certificat, dar nu pentru ce vinde.
Al doilea: cine figurează ca moștenitor și cu ce cotă. Dacă scrie „doi copii, câte 1/2 fiecare”, atunci persoana cu care discuți deține jumătate din apartament, indiferent cât de convinsă e că fratele „e de acord și semnează”. Al treilea: dacă apare mențiunea că cineva a renunțat la succesiune sau a fost declarat străin de moștenire prin neacceptare. Aceste mențiuni închid discuția pentru persoanele respective și sunt exact ce vrei să vezi.
Certificatul trebuie dublat de un extras de carte funciară de informare, luat recent. Acolo verifici dacă dreptul de proprietate al moștenitorilor a fost efectiv înscris. Un certificat de moștenitor care nu a fost dus niciodată la cartea funciară lasă imobilul înregistrat pe numele defunctului, iar înainte de vânzare cineva trebuie să facă intabularea. Se rezolvă, dar durează și costă, așa că e bine să știi din start cine se ocupă și pe banii cui.
Când sunt mai mulți coproprietari, semnează toți
Regula e simplă și nu suportă negociere: un bun aflat în coproprietate se vinde integral doar cu acordul tuturor coproprietarilor. Nu al majorității, nu al celui care locuiește acolo, nu al celui care „se ocupă de acte”. Toți.
În practică apar câteva situații care complică lucrurile:
- Un moștenitor este plecat din țară. Se rezolvă prin procură autentificată la consulat sau la un notar din statul respectiv, cu apostilă și traducere legalizată. Cere să vezi procura din timp, nu în ziua semnării, pentru că formularea ei contează enorm — despre asta merită citit separat, în articolul despre ce verifici la o vânzare făcută prin procură notarială.
- Un moștenitor este minor. Aici nu ajunge semnătura părintelui. Este nevoie de autorizarea instanței de tutelă, iar procedura durează. Dacă vânzătorul nu a început-o încă, calculează minimum câteva luni.
- Un moștenitor este pus sub interdicție sau are un tutore. Aceeași logică, aceeași autorizare judiciară.
- Există un soț supraviețuitor. Acesta primește o cotă din moștenire și, în multe cazuri, are și un drept de abitație asupra locuinței. Dreptul de abitație îi permite să locuiască acolo, iar dacă e înscris în cartea funciară îl cumperi odată cu apartamentul.
Există și varianta în care un singur moștenitor îți vinde doar cota lui. Este legal, dar rareori e o idee bună pentru un cumpărător obișnuit: ajungi coproprietar alături de niște oameni pe care nu îi cunoști, cu care trebuie să te înțelegi pentru orice, de la reparații la o eventuală vânzare ulterioară. Prețul pare atractiv tocmai pentru că problema pe care o cumperi este reală.
Ce cauți dincolo de acte
Succesiunile aduc cu ele și un tip de risc care nu se vede în cartea funciară: moștenitorii care apar mai târziu. Termenul de acceptare a moștenirii este de un an de la deces, iar cineva care nu a fost citat la dezbatere poate contesta certificatul. Nu e un scenariu frecvent, dar întreabă direct notarul care instrumentează vânzarea cum evaluează riscul în cazul concret. Un notar bun îți spune deschis dacă vede ceva neobișnuit.
Verifică și dacă apartamentul a fost închiriat de defunct sau de moștenitori. Un contract de închiriere valabil îl urmează pe imobil, nu pe proprietar, iar dacă are dată certă poți să te trezești cu un chiriaș pe care nu îl poți muta imediat. Cere să vezi și dovada plății impozitului pe clădire la zi, plus adeverința de la asociația de proprietari — restanțele acumulate în perioada în care apartamentul a stat gol nu sunt rare.
În rest, se aplică tot ce ai face la orice achiziție: verifici structura, instalațiile, vecinii, izolarea. Un apartament moștenit e adesea nelocuit de ceva vreme, ceea ce înseamnă țevi neumblate, calorifere golite și, uneori, urme de umezeală prin colțuri — merită citit și ghidul despre infiltrații și igrasie înainte să faci oferta.
Un dosar de succesiune curat, cu toți coproprietarii prezenți și cu dreptul intabulat, transformă achiziția într-o tranzacție absolut normală. Când însă vânzătorul evită întrebările despre frați, surori sau despre cine mai figurează în certificat, nu insista din politețe — insistă din interes, pentru că exact acolo se ascund lunile pierdute.
