Pe portalul de publicitate al executorilor judecătorești apar constant apartamente cu prețuri de pornire care par ireale — 60%, uneori 50% din valoarea de piață. Sunt imobile scoase la licitație în cadrul unei executări silite, de obicei pentru că proprietarul nu și-a mai plătit creditul ipotecar sau o altă datorie importantă.
Piața aceasta există și e legală, dar funcționează după alte reguli decât o vânzare obișnuită. Cine intră în ea cu reflexele de cumpărător normal riscă să piardă bani sau, mai des, timp.
Cum decurge procedura, pas cu pas
Executorul judecătoresc publică o publicație de vânzare cu cel puțin treizeci de zile înainte de data licitației pentru imobile. Anunțul apare pe portalul Uniunii Naționale a Executorilor Judecătorești, la sediul executorului, la primăria din raza imobilului și, adesea, în presă. Conține descrierea bunului, prețul de pornire și data ședinței.
Prețul de pornire la prima licitație este valoarea stabilită prin raportul de expertiză. Dacă nu se prezintă nimeni sau nu se oferă acel preț, urmează a doua licitație, cu pornire la 75% din valoare, apoi a treia, la 50%. De aici vin cifrele spectaculoase din anunțuri — dar și indiciul că bunul a rămas nevândut de două ori, ceea ce rareori se întâmplă fără motiv.
Ca să participi, trebuie să depui o cauțiune de 10% din prețul de pornire, până cel târziu în ziua licitației. Dacă adjudeci, cauțiunea se scade din preț. Dacă nu adjudeci, ți se restituie. Dacă adjudeci și apoi nu plătești restul în termen, o pierzi și, în plus, poți fi ținut să acoperi diferența dacă la o nouă licitație imobilul se vinde mai ieftin.
Termenul de plată a diferenței este scurt: în general treizeci de zile de la adjudecare, cu posibilitatea unor eșalonări în cazuri limitate. Aici apare prima problemă practică pentru mulți cumpărători — creditul ipotecar clasic nu se aprobă în treizeci de zile. Se poate lucra cu banca dinainte, obținând o preaprobare și un acord de principiu pe imobilul respectiv, dar trebuie început cu mult timp în urmă, nu după ce ai câștigat.
Ce riscuri există și cum se verifică
După adjudecare și plata integrală, executorul emite actul de adjudecare, care este titlu de proprietate și se înscrie în cartea funciară. Legea prevede că ipotecile și celelalte sarcini se radiază, ceea ce e un avantaj real. Însă lista de lucruri care pot merge prost rămâne consistentă.
- Imobilul este ocupat. Cel mai frecvent risc. Fostul proprietar, familia lui sau un chiriaș pot locui în continuare acolo. Actul de adjudecare constituie titlu executoriu pentru evacuare, dar procedura durează, uneori multe luni, și implică din nou executorul.
- Contestația la executare. Debitorul poate ataca actele de executare. O contestație admisă după adjudecare complică serios situația, chiar dacă legea protejează adjudecatarul de bună-credință.
- Starea reală a apartamentului. Nu ai dreptul la o vizionare ca la o vânzare normală. Executorul poate organiza vizite, dar dacă ocupantul refuză, cumperi practic pe baza raportului de expertiză și a câtorva fotografii. Instalații demontate, calorifere lipsă, mucegai — se descoperă după.
- Datoriile la asociația de proprietari. Ele nu se sting prin adjudecare în același fel ca ipotecile. Verifică la administrator ce restanțe sunt și cine le va suporta.
- Dreptul de preempțiune sau alte drepturi înscrise, cum ar fi un uzufruct sau o abitație anterioară ipotecii, care pot supraviețui vânzării.
Verificarea minimă înainte de a depune cauțiunea: extras de carte funciară pentru informare, dosarul de executare consultat la sediul executorului, raportul de expertiză citit integral, o discuție cu administratorul blocului și o plimbare pe stradă la ore diferite. Un avocat care se uită o oră peste dosar costă mult mai puțin decât o adjudecare greșită.
Când merită și când nu
Licitațiile sunt potrivite pentru cumpărători cu bani lichizi, cu răbdare și cu toleranță la incertitudine. Un investitor care are cash, care poate aștepta o evacuare și care calculează în buget o renovare completă poate obține o marjă bună. Pentru cineva care își cumpără prima locuință, cu credit și cu chirie plătită în paralel, calculul e mult mai riscant.
Merită și o comparație onestă cu piața obișnuită. Un apartament la 75% din valoarea de expertiză, care are nevoie de 15.000 de euro de renovare, are un chiriaș pe care îl scoți în opt luni și îți blochează banii în tot acest timp, poate ajunge la un cost total apropiat de al unui apartament cumpărat normal, cu acte curate. Discountul de pe hârtie și cel real sunt lucruri diferite.
De partea cealaltă a mesei, merită înțeles cum se ajunge aici. Executarea silită nu vine peste noapte, ci după o succesiune destul de previzibilă de pași, descriși în articolul despre ce se întâmplă dacă întârzii la plata ratei ipotecare. Pentru un cumpărător care se uită la licitații, cunoașterea etapelor ajută la citirea corectă a dosarului: cât de veche e datoria, câte încercări de vânzare au fost, cât de motivat e debitorul să conteste.
Pe scurt, o licitație bine aleasă e o oportunitate reală. Una aleasă doar după prețul de pornire e, statistic, o problemă pe care cineva a refuzat-o de două ori înaintea ta.
