Coșmarul oricărui proprietar care închiriază arată cam așa: chiriașul nu mai plătește din februarie, nu răspunde la telefon, dar locuiește liniștit în apartament. Proprietarul nu poate schimba yala, nu poate arunca lucrurile pe hol și nu poate tăia utilitățile — toate acestea sunt ilegale și se întorc împotriva lui. Singura cale legală este executarea, iar aici apare întrebarea care schimbă totul: ai sau nu titlu executoriu?
Dacă nu ai, drumul trece prin instanță. Proces, termene, poate o cale de atac, apoi abia după rămânerea definitivă poți merge la executor. Un an, în cel mai bun caz. Dacă ai, sari peste tot procesul și mergi direct la executor cu contractul în mână.
Ce înseamnă, tehnic, titlu executoriu
Un titlu executoriu este un act pe baza căruia se poate porni direct executarea silită, fără o judecată prealabilă. Hotărârile judecătorești sunt titluri executorii prin natura lor. Codul de procedură civilă adaugă însă și câteva categorii de contracte, iar închirierea e printre ele.
Legea distinge două situații, care se confundă frecvent și au consecințe diferite:
- Pentru plata chiriei la termenele stabilite, sunt titluri executorii contractele de închiriere înregistrate la organul fiscal, precum și cele încheiate în formă autentică. Practic, dacă ți-ai înregistrat contractul la ANAF, ai deja acest instrument pentru chiriile restante.
- Pentru evacuare, adică pentru predarea efectivă a locuinței, situația e mai strictă. Contractul încheiat pe durată determinată și înregistrat la organul fiscal constituie titlu executoriu la expirarea termenului, dacă nu a fost prelungit. Pentru evacuarea înainte de termen, ca urmare a neplății, calea uzuală rămâne procedura specială de evacuare din instanță — mai rapidă decât un proces obișnuit, dar tot proces.
Distincția merită reținută, pentru că se vând multe iluzii pe tema asta. Contractul înregistrat nu îți dă dreptul să chemi executorul mâine ca să scoată chiriașul din casă pentru două luni de restanță. Îți dă dreptul să pui poprire pe conturile și salariul lui pentru banii datorați, ceea ce este, în multe cazuri, chiar mai eficient.
Cum obții forma cea mai puternică
Sunt trei căi, în ordinea crescătoare a costului și a protecției.
Înregistrarea la ANAF. Cea mai ieftină, practic gratuită. Depui formularul specific în 30 de zile de la semnare, prin Spațiul Privat Virtual, cu o copie a contractului. Obții dată certă și număr de înregistrare. Detaliile procedurii, inclusiv termenele și sancțiunile, sunt în articolul despre înregistrarea contractului de închiriere la ANAF.
Forma autentică notarială. Costă un onorariu, dar aduce avantaje suplimentare. Notarul verifică identitatea părților, dreptul de proprietate și conținutul clauzelor. Un contract autentic e mult mai greu de contestat, iar dacă vrei să incluzi clauze mai elaborate — garanții, penalități, pact comisoriu — e forma potrivită. Pentru închirieri pe termen lung sau pentru spații cu chirii mari, diferența de cost e neglijabilă față de risc.
Declarația notarială de evacuare, dată de chiriaș la momentul semnării, prin care recunoaște că la expirarea termenului va preda locuința. Nu e o soluție magică și nu înlocuiește procedura judiciară în toate cazurile, dar întărește poziția proprietarului.
Indiferent de variantă, contractul trebuie să fie clar la trei capitole: durata, cuantumul chiriei și termenele de plată, și obligația de predare la încetare. Un contract cu chiria descrisă vag sau cu durată nedeterminată își pierde o bună parte din forța executorie tocmai pentru că executorul nu are ce pune în executare.
Ce faci concret când chiriașul nu mai plătește
Primul pas rămâne o notificare scrisă, trimisă prin poștă cu confirmare de primire sau prin executor. Pare formalism, dar constituie dovadă și, de multe ori, rezolvă situația fără altceva. Menționează suma, termenul de plată și ce urmează dacă nu se conformează.
Dacă nu se întâmplă nimic, mergi la un executor judecătoresc cu contractul înregistrat sau autentic. Executorul cere încuviințarea instanței, care se dă în procedură necontencioasă, relativ repede. Apoi se poate porni poprirea pe salariu și conturi pentru chiria datorată și pentru cheltuielile de executare.
Pentru evacuare, în paralel, se folosește procedura specială din Codul de procedură civilă, care începe tot cu o notificare formală de evacuare și continuă cu o cerere la judecătorie, soluționată în termene scurte, fără dezbateri lungi.
Garanția încasată la început acoperă, de regulă, o lună. Nu mai mult. De aceea proprietarii experimentați cer două chirii garanție pentru apartamente scumpe și nu lasă restanțele să treacă de o lună fără notificare. Cu cât intervii mai devreme, cu atât suma de recuperat e mai mică și cu atât mai probabil e ca lucrurile să se rezolve printr-o discuție.
Costul înregistrării unui contract e zero, iar al unui contract autentic e cât o cină în oraș. Comparat cu un an de proces și câteva mii de euro chirie nerecuperată, e probabil cea mai bună investiție pe care o poate face un proprietar în ziua în care predă cheile.
