Foarte multe apartamente scoase la vânzare în România au o ipotecă activă în cartea funciară. Nu e un semnal de alarmă și nu înseamnă că proprietarul ascunde ceva — înseamnă doar că locuința a fost cumpărată pe credit, iar banca și-a înscris garanția. Problema apare când cumpărătorul află despre ipotecă abia la notar și intră în panică, sau, mai rău, când plătește un avans fără să înțeleagă cum se stinge acea sarcină.
Mecanismul e mai puțin dramatic decât pare. Ipoteca urmărește imobilul, nu persoana. Dacă apartamentul se vinde fără ca datoria să fie achitată, noul proprietar preia bunul cu garanția pe el, iar banca poate executa silit locuința pentru un credit care nu e al lui. Din acest motiv, întreaga tranzacție se construiește în jurul unui singur obiectiv: banii cumpărătorului trebuie să ajungă mai întâi la bancă, iar banca trebuie să elibereze acordul de radiere.
Cum decurge, pas cu pas, o vânzare cu ipotecă
Primul lucru pe care îl cere vânzătorul de la bancă este adeverința de sold. Documentul arată exact cât mai are de plătit la zi și, de obicei, este valabil un număr limitat de zile. Băncile emit apoi, la cerere, un acord de vânzare în care confirmă suma necesară pentru stingerea creditului și indică contul în care trebuie virați banii.
La momentul semnării actului autentic, prețul se împarte. O parte, egală cu soldul creditului, merge direct în contul de credit indicat de bancă. Diferența ajunge la vânzător. Notarul consemnează această împărțire în chiar cuprinsul contractului, astfel încât nimeni nu depinde de bunăvoința celuilalt. Dacă cumpărătorul se finanțează la rândul lui printr-un credit, banca lui virează sumele conform aceleiași scheme.
După încasarea integrală a soldului, banca creditoare emite acordul de radiere — un document care confirmă că datoria s-a stins și că este de acord cu ștergerea ipotecii din cartea funciară. Pe baza lui se depune cererea de radiere la biroul de cadastru. Termenul variază de la câteva zile la câteva săptămâni, în funcție de aglomerația din județ.
Ce diferă când cumperi tot pe credit
Situația cu două bănci implicate sperie mulți cumpărători, dar este perfect uzuală. Banca ta va accepta ca imobilul să aibă o ipotecă preexistentă, cu condiția ca aceasta să fie radiată și înlocuită cu ipoteca proprie. Practic, în aceeași zi se semnează contractul de vânzare, contractul de credit și actul de ipotecă, iar apoi se depun la cadastru, în ordinea corectă, radierea vechii sarcini și înscrierea celei noi.
Ce trebuie să urmărești atent este calendarul. Adeverința de sold expiră, oferta de credit expiră, extrasul de carte funciară pentru autentificare are și el o valabilitate scurtă. Când unul dintre aceste documente cade, se rupe tot lanțul și se reia birocrația. Un consultant sau un notar obișnuit cu asemenea dosare aliniază termenele din start, ca totul să pice în aceeași fereastră.
- cere extrasul de carte funciară și citește partea a III-a, unde sunt trecute sarcinile;
- verifică dacă ipoteca e singura sarcină sau dacă mai există popriri, interdicții de înstrăinare, litigii notate;
- solicită adeverința de sold recentă, nu una emisă acum trei luni;
- nu vira niciun avans direct în mâna vânzătorului fără o clauză clară în antecontract;
- păstrează dovada radierii, nu doar acordul băncii.
Capcanele care chiar produc pagube
Cea mai frecventă este avansul plătit necontrolat. Un cumpărător dă zece sau douăzeci de mii de euro ca să blocheze apartamentul, vânzătorul îi folosește pentru altceva, iar la data semnării nu mai există bani pentru stingerea creditului. Soluția e simplă și se folosește curent: avansul se depune în contul de credit al vânzătorului, reducând direct soldul, sau rămâne la notar până la finalizare.
A doua capcană ține de sarcini pe care nimeni nu le caută. O ipotecă bancară e vizibilă și cooperantă. O interdicție de înstrăinare pusă de o instituție publică, o poprire de la executor sau o notare de litigiu sunt cu totul altceva și pot bloca vânzarea complet. De aceea extrasul se cere aproape de data semnării, nu la începutul discuțiilor.
A treia ține de finanțare. Dacă îți iei credit, gradul de îndatorare și dobânda aprobată îți fixează bugetul real, iar diferența dintre ce speri și ce aprobă banca poate strica înțelegerea cu vânzătorul în ultima clipă. Merită să știi din timp cum îți limitează gradul de îndatorare suma împrumutată, înainte să semnezi orice antecontract cu penalități.
Un apartament ipotecat nu trebuie evitat. Dimpotrivă, faptul că o bancă a evaluat cândva imobilul și a acceptat să îl ia în garanție spune ceva despre situația lui juridică. Ce contează este ca banii să circule în ordinea corectă și ca radierea să fie confirmată printr-un extras nou de carte funciară, obținut după finalizare. Până când vezi acel extras curat, pe numele tău, tranzacția nu e cu adevărat încheiată.
