Când cumperi un apartament, verificările sunt relativ standardizate: proprietar, sarcini, suprafață utilă, eventual situația asociației. La o casă cu teren, lista se dublează. Nu pentru că legea ar fi diferită, ci pentru că terenul aduce cu el un întreg set de întrebări pe care blocul le rezolvă din oficiu: unde sunt exact limitele, ce ai voie să construiești, pe unde intri, cine mai are drepturi pe parcelă.
Extrasul de carte funciară de informare rămâne documentul central, dar trebuie citit altfel. Majoritatea cumpărătorilor se opresc la numele proprietarului și la absența ipotecii. Restul rubricilor spun, de fapt, povestea completă a proprietății.
Partea I: identificarea imobilului
Aici apar numărul cadastral, suprafața din acte și categoria de folosință. Prima verificare e cea mai simplă și cea mai des sărită: suprafața măsurată corespunde cu cea înscrisă? Diferențele de câțiva metri sunt frecvente la terenurile intabulate în anii 2000, dar o diferență de sute de metri pătrați e un semnal serios.
Categoria de folosință decide ce poți face cu terenul. Curți-construcții înseamnă că poți construi, sub rezerva regulamentului local. Arabil, livadă sau pășune înseamnă că, pentru orice construcție, ai nevoie mai întâi de scoaterea din circuitul agricol — o procedură care costă și durează, iar dacă terenul e în extravilan, se adaugă și restricțiile de vânzare. Multe anunțuri prezintă drept teren de casă o parcelă care juridic e cu totul altceva.
Tot aici verifici dacă terenul e alipit sau dezmembrat corect. O casă construită pe două numere cadastrale diferite, fără alipire, complică inutil orice tranzacție viitoare și orice ipotecă.
Partea a II-a și a III-a: proprietari și sarcini
La proprietari, uită-te la istoricul dobândirii. Un imobil moștenit recent, cu certificat de moștenitor emis acum câteva luni, merită o privire în plus: există toți moștenitorii în act, s-au făcut renunțări, e vreo dezbatere succesorală incompletă? Casele de la țară sau cele din familii mari sunt sursa clasică de litigii ulterioare.
La sarcini, dincolo de ipoteci, caută servituțile. Sunt drepturi ale altcuiva asupra terenului tău și pot fi absolut inofensive sau extrem de deranjante. O servitute de trecere înseamnă că vecinul are dreptul legal să traverseze curtea ta pentru a ajunge la parcela lui. O servitute de vedere, de scurgere a apelor sau una constituită în favoarea unui operator de utilități, pentru o conductă îngropată, îți limitează zonele în care poți construi.
Verifică și situația inversă: casa pe care o cumperi are drum de acces propriu la stradă sau folosește terenul vecinului? Dacă folosește terenul vecinului fără o servitute înscrisă în cartea funciară, accesul tău depinde de bunăvoința cuiva, iar asta se schimbă odată cu proprietarul.
- notările de litigiu — un proces în curs asupra imobilului apare aici;
- interdicțiile de înstrăinare, frecvente la casele construite cu credit Prima Casă sau cu fonduri publice;
- promisiunile de vânzare notate de un cumpărător anterior;
- dreptul de abitație viageră al unui vânzător în vârstă, care rămâne să locuiască acolo;
- uzufructul constituit în favoarea unui părinte.
Documentele care nu se văd în cartea funciară
Extrasul îți spune situația juridică, nu și cea urbanistică. Pentru asta ai nevoie de certificatul de urbanism, care arată ce se poate construi pe parcelă, ce retrageri sunt obligatorii, cât la sută din teren poate fi ocupat. Dacă intenționezi să extinzi casa sau să ridici o anexă, cere-l înainte de a cumpăra, nu după.
Verifică apoi autorizația de construire și procesul-verbal de recepție pentru clădirea existentă. O casă construită fără forme legale sau cu diferențe față de proiect ridică probleme reale, iar consecințele nu rămân la vânzător — cine cumpără preia problema. Am detaliat separat ce riști ca nou proprietar pentru lucrări făcute fără autorizație, iar la case situația e mai delicată decât la apartamente, pentru că extinderile sunt aproape regula.
Nu în ultimul rând, mergi personal pe teren cu planul de amplasament în mână. Gardurile din România sunt așezate, de multe ori, pe unde s-a înțeles bunicul cu vecinul, nu pe unde arată măsurătoarea. Diferențele se descoperă abia când cineva vrea să construiască, iar atunci discuția devine litigiu.
Ultimul lucru pe care merită să-l faci este să ceri un extras nou chiar în ziua semnării. Situația din cartea funciară se poate schimba în două săptămâni, iar un extras vechi de o lună nu îți garantează nimic. E o cheltuială minusculă în raport cu suma pe care o pui pe masă și singura care îți confirmă că, la momentul plății, terenul arată exact așa cum credeai.
