Ipoteca imobiliară este un drept al băncii asupra unei locuințe sau al unui teren, înscris în cartea funciară, prin care creditul este garantat cu imobilul. Proprietarul rămâne proprietar și folosește imobilul, dar nu îl poate vinde liber cât timp ipoteca există, iar după plata ultimei rate ea trebuie radiată.
Mulți oameni află abia la sfârșitul creditului că ipoteca nu dispare singură. Ea rămâne înscrisă până când se face o procedură de radiere, iar un imobil cu ipotecă nerădiată poate încurca o vânzare sau un alt credit chiar și după ce datoria a fost achitată.
Ce este exact ipoteca și ce garantează?
Ipoteca garantează obligațiile din contractul de credit: principalul, dobânzile, comisioanele și costurile de recuperare, dacă este cazul. Banca nu devine proprietar al casei prin simplul fapt că are ipotecă. Ea obține un drept de a cere vânzarea imobilului și de a se plăti din prețul obținut, dacă debitorul nu își mai respectă obligațiile.
Ipoteca se constituie, în general, printr-un act încheiat în formă autentică la notar, apoi se înscrie în cartea funciară. Înscrierea contează, pentru că prin ea ipoteca devine opozabilă și altor persoane, de exemplu unui cumpărător ulterior sau altui creditor.
Ce poți și ce nu poți face cu un imobil ipotecat
- Locuiești în el și îl folosești normal, ca orice proprietar.
- Îl poți vinde, dar de obicei cu acordul băncii și cu rambursarea creditului din prețul vânzării.
- Îl poți închiria, însă contractul de credit poate impune condiții sau notificarea băncii.
- Nu îl poți ipoteca liber a doua oară fără să respecți regulile contractului și ordinea creditorilor (rangul ipotecii).
Pentru situațiile practice de vânzare înainte de scadență, vezi explicația despre vânzarea apartamentului cu credit în derulare, iar pentru închiriere articolul despre închirierea unei locuințe cumpărate cu credit.
Ce înseamnă rangul ipotecii?
Dacă același imobil are mai multe ipoteci, ele se ordonează după momentul înscrierii în cartea funciară. Ipoteca de rang I se plătește prima din banii obținuți la valorificarea imobilului, apoi urmează cea de rang II și așa mai departe. De aceea o a doua ipotecă este privită cu mai multă prudență de bănci: riscul lor depinde de cât a rămas din valoarea imobilului după creditorul din față.
Cum arată procesul de radiere după ultima rată?
Pașii sunt, în linii mari, aceiași, chiar dacă detaliile diferă după bancă și după oficiul de cadastru și publicitate imobiliară din zona imobilului.
- Plătești ultima rată și, dacă ai optat pentru rambursare totală anticipată, achiți suma finală comunicată de bancă.
- Ceri băncii o adeverință de achitare integrală a creditului, apoi documentul prin care își dă acordul la radierea ipotecii.
- Depui cererea de radiere la biroul de cadastru, direct sau prin notar, cu actele cerute de acesta.
- Plătești taxele aferente, iar după procesare ceri un extras de carte funciară nou, în care ipoteca nu mai apare.
Ultimul pas nu trebuie sărit. Extrasul de carte funciară actualizat este dovada simplă că imobilul este liber de sarcini și îl vei cere oricui te întreabă, de la un cumpărător la o altă bancă.
Cât durează radierea și de ce o amâni mai bine nu?
Durata depinde de volumul de lucru al oficiului de cadastru și de cât de repede emite banca actele, motiv pentru care nu poate fi dată o cifră fixă. Ceea ce se poate spune este că amânarea nu aduce nimic bun: documentele pot fi mai greu de obținut peste ani, iar în caz de vânzare, de moștenire sau de un nou credit, ipoteca veche devine o complicație inutilă.
Dacă te gândești să rambursezi o parte din credit mai devreme, e util să știi cum se aplică plata în grafic. Mecanismul este descris în materialul despre rambursarea anticipată parțială.
Ce documente păstrezi pe toată durata creditului?
Un dosar ordonat te scutește de drumuri inutile la final. Păstrează contractul de credit și actul de ipotecă, graficul de rambursare actualizat după fiecare modificare, eventualele acte adiționale și corespondența importantă cu banca. Dacă ai făcut plăți anticipate, ține și confirmările lor scrise. La sfârșit, aceleași hârtii îți arată rapid dacă soldul comunicat de bancă este cel corect, iar un notar sau un funcționar de la cadastru poate cere oricare dintre ele pentru a procesa cererea de radiere fără întârzieri.
Greșeli frecvente la finalul creditului
- Presupunerea că ipoteca s-a șters automat, fără să verifici cartea funciară.
- Păstrarea doar a ultimei chitanțe, nu și a adeverinței de achitare și a acordului de radiere.
- Mutarea sau schimbarea numelui de pe actele băncii, fără să anunți banca, ceea ce încurcă emiterea documentelor.
- Pornirea unei vânzări înainte de a ști ce taxe și acte cere radierea.
Întrebări frecvente
Banca radiază ipoteca din oficiu?
În mod obișnuit, nu. Banca dă acordul și documentele, iar radierea efectivă se cere de proprietar la biroul de cadastru, direct sau prin notar.
Pot vinde imobilul înainte să radiez ipoteca?
Da, cu acordul băncii și cu achitarea creditului din prețul vânzării. Cumpărătorul primește imobilul liber de sarcini abia după radiere.
Cât costă radierea?
Taxele de carte funciară și eventualele onorarii notariale variază în timp și în funcție de situație. Valoarea actuală se află de la biroul de cadastru și de la notar.
