Extrasul de carte funciară este documentul oficial care arată cine este proprietarul unui imobil, ce suprafață are și ce sarcini îl grevează, de exemplu ipoteci sau interdicții de vânzare. Înainte de un credit ipotecar îl citești pentru a verifica dacă imobilul poate fi cumpărat și ipotecat fără surprize.
Banca îl cere oricum, dar nu este suficient să îl predai. Cine cumpără trebuie să știe să îl citească, pentru că multe probleme apar nu din rea-credință, ci din situații vechi rămase nerezolvate în acte: o ipotecă neradiată, o suprafață diferită de cea din anunț, o notare de litigiu.
Ce este cartea funciară și ce arată extrasul?
Cartea funciară este registrul public ținut de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, în care sunt înscrise imobilele și drepturile asupra lor. Fiecare imobil are un număr cadastral și un număr de carte funciară, iar extrasul este o copie a înscrierilor, valabilă la data la care a fost eliberată.
Extrasul poate fi cerut online sau la oficiul teritorial, iar pentru un credit banca acceptă de obicei doar documente recente. De aceea este util să ceri un extras proaspăt înainte de semnarea antecontractului și încă unul înaintea semnării actului final.
Cum este împărțit extrasul și ce cauți în fiecare parte?
| Partea | Ce conține | Ce verifici |
|---|---|---|
| Partea I | Descrierea imobilului: adresă, număr cadastral, suprafețe, construcții | Că suprafața și adresa se potrivesc cu anunțul și cu ce vezi la fața locului |
| Partea II | Dreptul de proprietate și actul care îl dovedește | Că vânzătorul apare ca proprietar, cu toate cotele și actele de proprietate |
| Partea III | Sarcini: ipoteci, servituți, uzufruct, interdicții, notări | Ce drepturi ale altora există asupra imobilului |
Ce semnale din partea a treia te fac să te oprești?
Partea a treia este cea mai importantă pentru cine cumpără cu credit. Aici apar ipotecile existente, drepturile de uzufruct, servituțile de trecere, notările de procese sau interdicțiile de înstrăinare. Fiecare are efecte diferite.
- Ipoteca existentă trebuie radiată din prețul vânzării sau înainte de ea, altfel nu poți deveni proprietar fără sarcini.
- Uzufructul înseamnă că altcineva are dreptul să folosească imobilul, adesea pe viață, ceea ce schimbă complet valoarea.
- Notarea unui litigiu indică un proces în care soarta imobilului poate depinde de hotărârea instanței.
- Interdicția de înstrăinare blochează vânzarea până la ridicarea ei.
Dacă ceva din această parte nu ți-e clar, nu semna și întreabă un notar sau un avocat înainte de pasul următor. Un avans plătit pe baza unui antecontract este greu de recuperat dacă descoperi mai târziu o sarcină gravă.
Cum diferă situația la un apartament moștenit sau cu mai mulți proprietari?
Când vânzarea vine dintr-o moștenire, extrasul trebuie să arate că succesiunea a fost finalizată și că toți moștenitorii sunt înscriși cu cotele lor. Un apartament cu mai mulți coproprietari se vinde numai cu acordul tuturor sau cu reprezentarea lor legală. Detaliile le găsești în articolul despre cumpărarea unui apartament moștenit.
Ce faci dacă descoperi o problemă în extras?
Descoperirea unei probleme înainte de semnare este, de fapt, un lucru bun. Poți cere vânzătorului să o rezolve, să ajusteze prețul sau să amâne tranzacția până la clarificare. Dacă este vorba de o ipotecă veche, vânzătorul poate obține acordul creditorului și radierea înainte de vânzare, sau se poate stabili ca o parte din preț să meargă direct către creditor la semnare. În situațiile mai complicate, cum sunt litigiile notate, ai nevoie de sfatul unui avocat înainte de orice plată. Nu semna antecontractul cu avans consistent fără aceste clarificări, fiindcă banii se recuperează greu.
Cum se leagă extrasul de evaluarea băncii?
Evaluatorul băncii pornește de la datele din carte funciară: suprafață, construcții, destinație. Dacă extrasul nu se potrivește cu realitatea, de exemplu o extindere neintabulată sau o anexă fără acte, valoarea recunoscută poate scădea sau banca poate cere regularizarea. Cum influențează evaluarea suma aprobată este explicat în articolul despre evaluarea imobilului de către bancă.
Ce se întâmplă la momentul tranzacției?
La notar se verifică din nou cartea funciară în ziua semnării, iar actul de vânzare se înscrie apoi pe numele tău, împreună cu ipoteca băncii. Costurile acestui proces, de la onorariul notarial la taxele de carte funciară, sunt tratate în materialul despre costurile notariale și de intabulare.
Lista scurtă de verificat în extras
- Numărul cadastral și adresa se potrivesc cu anunțul.
- Suprafața din extras este aceeași cu cea din antecontract.
- Vânzătorul este proprietarul înscris, cu toate cotele acoperite.
- Partea a treia nu arată ipoteci, notări sau interdicții neclarificate.
- Extrasul este recent și provine dintr-o sursă oficială.
Întrebări frecvente
Cine poate cere un extras de carte funciară?
În general, orice persoană poate cere un extras pentru informare, pe baza numărului cadastral sau a datelor imobilului. Extrasul pentru autentificare se eliberează notarilor.
Cât timp este valabil un extras?
El reflectă situația de la data eliberării și poate deveni depășit imediat ce apare o nouă înscriere. Banca și notarul cer de regulă extrase foarte recente.
Ce fac dacă suprafața din extras diferă de cea reală?
Nu cumperi înainte să fie clarificată diferența. Vânzătorul poate cere actualizarea înscrierilor sau o măsurătoare nouă, iar banca poate refuza imobilul până la regularizare.
