Antecontractul de vânzare-cumpărare este înțelegerea prin care vânzătorul și cumpărătorul se obligă să încheie mai târziu, la notar, contractul final. El stabilește imobilul, prețul, termenele și ce se întâmplă dacă una dintre părți se retrage. Banii dați la acest moment pot fi arvună sau avans, iar diferența dintre ele decide cine rămâne cu banii dacă tranzacția cade.
Mulți investitori semnează antecontractul în grabă, fiindcă „oricum se verifică la notar”. În realitate, aici se pun toate condițiile care vor conta cu adevărat, iar dacă lipsesc, remedierea ulterioară este costisitoare.
Care e diferența dintre arvună și avans?
Avansul este o parte din preț, plătită înainte. Dacă tranzacția nu se încheie, el se returnează, în afară de cazul în care contractul prevede altceva. Arvuna este o sumă dată ca garanție a încheierii contractului, iar regula este simplă: dacă cel care a dat-o refuză să încheie actul, o pierde; dacă cel care a primit-o refuză, o returnează dublu. Contează cum numești suma în document, pentru că aceleași sume pot avea efecte opuse.
| Aspect | Avans | Arvună |
|---|---|---|
| Rol | Plată anticipată din preț | Garanție a încheierii contractului |
| Dacă cumpărătorul se retrage | De regulă se returnează, dacă nu se prevede altfel | Se pierde |
| Dacă vânzătorul se retrage | Se returnează | Se returnează dublu |
Dacă documentul spune doar „suma dată în avans”, dar se folosește cuvântul arvună, interpretarea poate ajunge în instanță. Spune explicit ce este suma și ce se întâmplă cu ea.
Ce clauze ar trebui să existe într-un antecontract bun?
- identificarea completă a părților și a imobilului (adresă, număr cadastral, cartea funciară);
- prețul, modalitatea de plată și monedă;
- termenul de semnare la notar, cu o dată clară sau un interval;
- obligația vânzătorului de a preda imobilul liber de sarcini și de datorii;
- consecințele neîndeplinirii obligațiilor de către oricare parte;
- condițiile suspensive, adică evenimentele de care depinde tranzacția.
Condițiile suspensive sunt deosebit de utile pentru un investitor. Ele leagă tranzacția de aprobarea creditului, de rezultatul unei expertize tehnice sau de radierea unei ipoteci. Dacă evenimentul nu se produce, banii se returnează și nu mai ai de ce să te temi. Despre finanțare vei vedea mai multe detalii în articolul despre comisioanele unui credit ipotecar, unde apar costurile care influențează decizia.
Este nevoie de notar pentru antecontract?
Legea nu cere, de regulă, forma autentică pentru antecontract, deci poate fi făcut și sub semnătură privată. Totuși, un antecontract autentificat la notar are o valoare probatorie mai bună, iar notarul verifică și identitatea părților și extrasul de carte funciară. Pentru sume importante, această etapă merită plătită, fiindcă reduce riscul de contestări.
Chiar dacă îl faci sub semnătură privată, cere ca fiecare pagină să fie semnată, iar numărul de exemplare să fie același cu al părților. Anexează copii ale actelor de identitate și ale extrasului de carte funciară.
Ce se întâmplă dacă una dintre părți refuză să semneze actul final?
Partea care și-a respectat obligațiile poate cere în instanță o hotărâre care să țină loc de contract, dacă sunt îndeplinite condițiile legale, sau poate cere desființarea antecontractului și despăgubiri. Procesul durează și implică costuri, de aceea este mai eficient să preîntâmpini conflictul prin clauze clare decât să-l câștigi mai târziu.
Dacă ai dat arvună, regula e cea explicată mai sus. Dacă ai dat avans și ai o clauză penală, adică o sumă convenită ca despăgubire, verifică dacă nu e disproporționată. O clauză penală prea mare poate fi redusă de instanță, dar nu te baza pe asta când negociezi.
Verifică și cum se numesc obligațiile fiecărei părți în text. Un antecontract bun spune clar ce trebuie să facă vânzătorul până la data actului (să radieze sarcinile, să elibereze imobilul, să predea documentele) și ce trebuie să facă cumpărătorul (să plătească restul prețului, să obțină finanțarea). Când obligațiile sunt scrise precis, este mult mai simplu să arăți cine nu și-a respectat partea.
Ce verifici înainte să semnezi antecontractul?
Pune pe masă dosarul complet: extrasul de carte funciară, actul de proprietate al vânzătorului, certificatul energetic, adeverința de la asociație privind lipsa restanțelor și, la apartamentele din blocuri vechi, orice informație despre expertiza tehnică. Este utilă și o discuție despre costurile de după semnare, adică taxele notariale, comisionul eventual al agenției și cheltuielile de mutare, pe care le găsești detaliate în materialul despre costurile ascunse ale unei investiții imobiliare.
Nu semna sub presiune. Un vânzător care cere avans imediat, fără acte, cu motivul că „mai sunt și alți cumpărători”, folosește o tehnică veche. Un antecontract bun rezistă la o zi de gândire și la citirea lui de către o persoană de încredere.
Întrebări frecvente
Pot recupera avansul dacă nu primesc creditul?
Da, dacă ai prevăzut în antecontract o condiție suspensivă legată de credit. Fără o astfel de clauză, situația depinde de formularea actului.
Cât timp trebuie să treacă între antecontract și actul final?
Nu există un termen fix. Se stabilește de părți, în funcție de acte, credit și radierea eventualelor sarcini, de obicei suficient cât să se poată face verificările.
Poate vânzătorul să vândă altcuiva după antecontract?
Poate încerca, dar riscă să răspundă contractual față de tine. Pentru protecție suplimentară, discută cu notarul despre posibilitatea notării în cartea funciară.
