Cumpărarea unui apartament direct de la plan, înainte ca blocul să fie măcar ridicat la structură, atrage prin preț: dezvoltatorii oferă reduceri reale față de prețul final, uneori 10-15%, tocmai pentru că au nevoie de lichiditate în fazele incipiente ale construcției. Diferența de preț e reală și tentantă, dar vine la pachet cu o listă de riscuri pe care mulți investitori la prima experiență le subestimează, concentrându-se exclusiv pe cifra din contract.
Riscul întârzierii — regula, nu excepția
Termenele de finalizare promise în faza de vânzare sunt, aproape universal, optimiste. Întârzieri de șase luni până la un an nu sunt neobișnuite, iar cauzele variază de la probleme de aprovizionare cu materiale, la avize întârziate de la primărie, până la probleme financiare interne ale dezvoltatorului. Pentru un investitor care a calculat deja randamentul pornind de la o dată fixă de dare în chirie, fiecare lună de întârziere înseamnă venit din chirie amânat, în timp ce, dacă achiziția e finanțată prin credit, ratele pot începe să curgă înainte ca apartamentul să fie locuibil.
Riscul financiar al dezvoltatorului
Un dezvoltator aflat în dificultăți financiare poate opri lucrările la jumătate, poate intra în insolvență sau poate livra un proiect cu compromisuri majore față de ce s-a promis inițial în randări. Verificarea situației financiare a dezvoltatorului, a proiectelor anterioare finalizate și a reputației acestuia pe piață nu e un pas opțional, ci o condiție minimă înainte de a semna orice antecontract. Un dezvoltator cu un istoric de proiecte livrate la timp, chiar dacă prețul e cu puțin mai mare, reduce semnificativ acest risc față de un nume nou, fără proiecte finalizate în portofoliu.
Diferența dintre randare și realitate
Materialele de finisaj promise în faza de vânzare — parchetul, gresia, obiectele sanitare — pot să difere semnificativ de ce se livrează efectiv, mai ales dacă în contract nu sunt specificate exact mărcile și calitatea. Formulări vagi de tipul „finisaje de calitate superioară” nu au valoare contractuală reală și lasă loc de interpretare aproape nelimitată din partea dezvoltatorului. Un contract solid ar trebui să includă un caiet de sarcini detaliat, cu mărci și clase de calitate specificate exact, nu doar promisiuni generale. Aceste detalii se leagă direct de costurile ascunse ale oricărei investiții imobiliare, pentru că orice diferență între ce s-a promis și ce s-a livrat efectiv se traduce, de multe ori, în bani suplimentari cheltuiți de cumpărător pentru a aduce apartamentul la standardul așteptat inițial.
Un alt element de verificat este structura plăților eșalonate cerute de dezvoltator pe parcursul construcției — un calendar de tranșe corelat cu stadii fizice concrete ale lucrării, verificabile la fața locului, oferă mult mai multă siguranță decât plăți legate strict de date calendaristice, indiferent de stadiul real al șantierului.
Legislația actuală obligă dezvoltatorii să ofere cumpărătorilor de la plan anumite garanții financiare — fie printr-un cont escrow, fie printr-o poliță sau scrisoare de garanție bancară — menite exact să protejeze sumele avansate în cazul în care proiectul nu se finalizează. Verificarea existenței și a valabilității acestei garanții înainte de a semna orice antecontract e unul dintre puținele instrumente reale de protecție pe care legea le pune la dispoziția cumpărătorului, iar absența ei ar trebui să fie, singură, un motiv suficient de îngrijorare. La fel de important e verificat dacă dezvoltatorul deține deja autorizația de construire valabilă pentru întregul proiect, nu doar o promisiune sau o fază preliminară de avizare, pentru că vânzările pornite înainte de obținerea tuturor avizelor necesare cresc semnificativ riscul de blocaje ulterioare, uneori pentru ani de zile.
Ce oferă, totuși, cumpărarea de la plan
Riscurile de mai sus nu înseamnă că achiziția de la plan trebuie evitată categoric — pentru un investitor care înțelege și acceptă conștient aceste riscuri, prețul mai mic poate compensa suficient, mai ales într-o zonă cu potențial real de creștere. Diferența majoră față de alegerea între un apartament vechi și unul nou deja finalizat e că, la achiziția de la plan, investitorul cumpără practic o promisiune, nu un produs finit, iar valoarea acelei promisiuni depinde exclusiv de seriozitatea dezvoltatorului și de claritatea contractului semnat.
Pentru cine decide totuși această variantă, un avocat specializat în dreptul construcțiilor care să revizuiască antecontractul înainte de semnare nu e un cost de evitat, ci una dintre cele mai ieftine forme de protecție disponibile față de riscurile reale ale unei achiziții de la plan.
