Riscul seismic al unui apartament se verifică în primul rând după anul construcției, tipul structurii și existența unei expertize tehnice sau a unei încadrări oficiale într-o clasă de risc. Un apartament dintr-un bloc încadrat în clasa cu cel mai mare risc poate fi greu de asigurat, de finanțat și de revândut, indiferent cât de bun pare prețul.
România este o țară cu activitate seismică semnificativă, iar cutremurul din martie 1977 a marcat felul în care se construiește de atunci încoace. Pentru cineva care investește într-un apartament, informația aceasta nu este un detaliu tehnic, ci un factor de risc care intră direct în calcul, alături de chirie și de costurile de întreținere.
Ce înseamnă clasa de risc seismic?
Clădirile cu risc seismic sunt încadrate, după o expertiză tehnică făcută de un expert atestat, în patru clase, numerotate de la I la IV. Clasa I este cea mai periculoasă: clădirea poate suferi prăbușiri la un cutremur puternic. Clasa a IV-a înseamnă un risc redus. În limbajul comun, clădirile din clasa I sunt numite „cu bulină roșie”, pentru că primesc un semn distinctiv la intrare.
Nu toate blocurile vechi au fost expertizate. Lipsa unui semn la intrare nu înseamnă automat că imobilul e sigur, ci uneori doar că nu a fost evaluat. De aceea nu te baza pe impresii: cere documentele sau lămurește la administrația locală dacă blocul figurează într-o listă.
Cum citești anul construcției și structura?
Anul construcției orientează, dar nu hotărăște. Clădirile ridicate înainte de 1977 au fost proiectate după norme mai puțin stricte și sunt în general privite cu mai multă prudență. Cele de după au fost proiectate cu reguli îmbunătățite, însă calitatea execuției, modificările ulterioare și starea întreținerii contează mult.
- Structura: cadre din beton armat, pereți portanți, zidărie sau alte soluții se comportă diferit la cutremur.
- Regimul de înălțime: la parter comercial, cu pereți scoși, structura poate fi slăbită.
- Etajul și poziția: la blocurile de colț sau cu parter liber există de multe ori probleme specifice.
- Modificările: pereți demolați, goluri tăiate sau extinderi fac diferența dintre un bloc sănătos și unul vulnerabil.
Ce documente ceri de la vânzător sau de la asociație?
Începe cu întrebarea directă: există expertiză tehnică pentru clădire și ce clasă a rezultat? Dacă răspunsul este afirmativ, cere o copie sau măcar rezumatul rezultatelor. Asociația de proprietari sau administratorul blocului știe de obicei dacă s-a făcut o expertiză, dacă s-au aprobat lucrări de consolidare și dacă există un program public în desfășurare.
Dacă nu există nicio hârtie, poți comanda tu o expertiză tehnică înainte de a semna actul final. Costul e al tău, dar se compară bine cu riscul de a cumpăra un bun greu de vândut. Poți negocia ca cheltuiala să fie împărțită sau ca avansul să fie condiționat de rezultatul ei, într-o clauză scrisă în antecontract.
Cum afectează riscul seismic finanțarea și asigurarea?
Băncile evaluează imobilul pe care îl primesc în garanție, iar o clădire încadrată într-o clasă de risc ridicat poate fi refuzată sau acceptată cu condiții. Dacă finanțezi achiziția, afli de la bancă înainte de a plăti avansul dacă acceptă tipul de imobil. Aspectul acesta se leagă de ce am explicat despre finanțarea unei a doua proprietăți de investiție, unde evaluarea garanției contează la fel de mult ca venitul.
În privința asigurării, polița obligatorie a locuinței acoperă și cutremurul, dar numai până la o sumă stabilită, iar despăgubirea nu înlocuiește o clădire distrusă. Pentru o protecție mai largă există asigurări facultative, cu condiții și excluderi pe care le citești atent înainte de semnare.
Cum se compară un bloc vechi cu unul nou din perspectiva riscului?
Un apartament nou vine, în mod normal, cu proiect actual, autorizație și recepție, deci cu un nivel de siguranță structurală mai bine documentat. Un apartament vechi poate fi la fel de rezistent dacă a fost consolidat sau a fost bine construit, dar trebuie dovedit. Comparația completă, cu avantajele și dezavantajele fiecăruia, o găsești în materialul despre alegerea dintre un apartament vechi și unul nou.
Nu există o regulă simplă de tipul „vechi înseamnă periculos”. Există însă o regulă de verificare: pentru fiecare imobil mai vechi, cere dovada stării structurale, iar fără ea include în calcul și posibilitatea unei consolidări.
Ce se întâmplă dacă blocul este încadrat în clasa I?
Proprietarii sunt notificați, iar blocul poate intra în programe de consolidare, finanțate din fonduri publice sau mixte, pe baza legislației în vigoare. Lucrările pot dura și pot presupune mutarea temporară a locatarilor. Pentru un investitor asta înseamnă chirie pierdută, o proprietate greu de închiriat și un preț de revânzare afectat. Dacă totuși alegi un astfel de bloc, o faci cu ochii deschiși și cu o rezervă de timp și de bani.
Întrebări frecvente
Pot afla dacă un bloc are expertiză tehnică?
Da. Întreabă asociația de proprietari, administratorul sau primăria, care ține evidența clădirilor încadrate în clase de risc.
Un bloc construit după 1977 este automat sigur?
Nu automat. Normele mai noi ajută, dar contează și execuția, starea de întreținere și eventualele modificări aduse apartamentelor sau parterului.
Cine plătește expertiza tehnică înainte de cumpărare?
De regulă cumpărătorul interesat, dar poți negocia împărțirea costului sau rambursarea lui dacă rezultatul arată probleme grave.
