Vânzarea unui apartament la notar se face în mai mulți pași: acceptarea ofertei, verificarea actelor, antecontractul, pregătirea documentelor, semnarea actului autentic, plata și predarea locuinței. Pentru imobile, legea cere forma autentică a contractului de vânzare, deci fără notar, tranzacția nu se poate încheia valabil.
Procesul este mai simplu decât pare, cu condiția să știi în ce ordine vin lucrurile. Cele mai multe întârzieri apar fiindcă se află târziu că lipsește un act sau o datorie neplătită.
Ce se întâmplă după ce prețul a fost agreat?
După ce cumpărătorul și vânzătorul s-au înțeles asupra prețului, primul pas nu este notarul, ci verificarea. Cumpărătorul cere extrasul de carte funciară, verifică proprietarul, sarcinile și suprafața, iar vânzătorul pregătește documentele. De aici înainte, în funcție de situație, se trece fie la antecontract, fie direct la actul de vânzare.
Când locuința trebuie plătită din credit, banca intervine și ea: evaluează apartamentul, analizează actele și cere, de regulă, o asigurare. Din acest motiv, mulți cumpărători merg întâi la un broker de credite sau direct la bancă și abia apoi fixează data semnării.
Antecontractul: este obligatoriu?
Nu, dar este foarte folosit. Antecontractul, numit și promisiune bilaterală de vânzare, fixează prețul, termenul final și obligațiile fiecărei părți până la actul autentic. Poate fi încheiat la notar sau sub semnătură privată; varianta autentică oferă mai multă siguranță, fiindcă notarul verifică identitatea părților și actele de bază.
În antecontract se stabilesc, de obicei:
- prețul total și suma plătită la semnare;
- data limită până la care se semnează actul de vânzare;
- cine suportă taxele și onorariul notarial;
- consecințele neîndeplinirii obligațiilor de către oricare dintre părți;
- starea în care se predă apartamentul și data predării.
Suma plătită la semnare se numește avans sau arvună, iar diferența contează juridic. Citește cu atenție ce se întâmplă cu banii dacă tranzacția pică, în materialul despre arvuna la antecontract, înainte să dai vreun ban.
Ce documente cere notarul?
Lista exactă depinde de situație și de notar, așa că cel mai bine este să suni biroul notarial cu câteva zile înainte și să ceri lista completă. În mod obișnuit, apar următoarele:
| Document | Cine îl aduce | La ce servește |
|---|---|---|
| Acte de identitate | Vânzătorul și cumpărătorul | Identificarea părților |
| Actul prin care vânzătorul a dobândit apartamentul | Vânzătorul | Dovada proprietății |
| Extras de carte funciară | Notarul îl obține | Arată proprietarul și sarcinile |
| Certificat fiscal de la primărie | Vânzătorul | Arată că nu sunt datorii la impozite |
| Adeverință de la asociația de proprietari | Vânzătorul | Arată că nu sunt restanțe la întreținere |
| Certificat energetic | Vânzătorul | Informează despre performanța energetică |
Dacă apartamentul are o ipotecă, se adaugă documentele băncii. Procedura de radiere merită înțeleasă din timp, iar cumpărarea unui apartament aflat sub ipotecă are particularități pe care e bine să le știi.
Cum decurge ziua semnării?
Notarul citește actul în fața părților, explică efectele lui și verifică dacă toți înțeleg ce semnează. Cere să primești proiectul actului cu o zi sau două înainte, ca să-l citești în liniște. Verifică în el prețul, datele de identificare ale imobilului, mențiunile despre sarcini și modul de plată.
La semnare, plata se face de obicei prin transfer bancar, în contul vânzătorului, sau prin alte metode agreate în act. Notarul calculează taxele, onorariul și impozitul aferent transferului, iar cine le plătește rezultă din antecontract. Imediat după semnare, notarul depune documentele pentru înscrierea dreptului în cartea funciară, în numele cumpărătorului.
Cum te pregătești ca să nu apară întârzieri?
Cele mai multe amânări la notar au aceleași cauze: un certificat fiscal care nu a fost cerut la timp, o adeverință de la asociație cu restanțe sau o procură care nu respectă forma cerută. Cere vânzătorului să înceapă documentele imediat după antecontract, nu cu o zi înainte de termen. Certificatele de la primărie și adeverințele au perioade scurte de valabilitate, deci ordinea contează: cere-le când data semnării este deja fixată.
Dacă una dintre părți nu poate fi prezentă, poate semna prin reprezentant, dar procura trebuie să fie autentică și să cuprindă mențiuni clare despre imobil și preț. O procură generală, formulată vag, este respinsă de multe birouri notariale. Dacă ești în afara țării, întreabă din timp ce variantă acceptă notarul ales, pentru că unele acte se pot semna la consulat.
Ce urmează după semnare?
Semnarea actului nu încheie lucrurile. Mai urmează câteva lucruri care țin de organizarea mutării:
- Predarea apartamentului pe baza unui proces-verbal, cu citirea contoarelor.
- Preluarea cheilor, a telecomenzilor și a documentelor despre instalații.
- Trecerea contractelor de utilități și a abonamentelor pe numele noului proprietar.
- Anunțarea asociației de proprietari despre schimbarea proprietarului.
- Verificarea înscrierii în cartea funciară, după câteva zile.
Întrebări frecvente
Pot cumpăra fără antecontract?
Da, dacă toate actele sunt pregătite și părțile pot semna imediat actul de vânzare. Antecontractul este util în special când banii vin dintr-un credit sau când documentele nu sunt încă gata.
Cine alege notarul?
În principiu, părțile se înțeleg, iar cumpărătorul poate propune biroul notarial. Dacă este implicată o bancă, ea poate avea o listă de notari acceptați.
Cât durează de la ofertă la semnarea actului?
Depinde de documente și de finanțare. Cu bani proprii și acte în ordine, poate dura câteva săptămâni, iar cu un credit ipotecar, mai mult, pentru că banca își face propriile verificări.
