Avansul este, pentru majoritatea cumpărătorilor, principalul obstacol în calea unui credit ipotecar — nu rata lunară. Iată cât trebuie să ai efectiv economisit, de unde poate proveni suma și ce greșeli îngreunează procesul.
Ce procent minim cere, în general, o bancă
Băncile din România finanțează, în mod obișnuit, un procent din valoarea proprietății (de exemplu 80-85%), diferența fiind avansul pe care trebuie să-l acoperi din surse proprii. Procentul exact variază de la o bancă la alta și în funcție de tipul creditului (proprietate la prima achiziție, credit prin programe cu garanție guvernamentală, unde condițiile pot fi diferite), așa că merită verificat direct, nu presupus pe baza unui singur exemplu văzut online.
Avansul se calculează la valoarea proprietății, nu la suma creditului
O confuzie frecventă: avansul nu este un procent din suma pe care o împrumuți, ci din valoarea de achiziție (sau valoarea evaluată, dacă diferă) a proprietății. Dacă cumperi un apartament de 100.000 de euro și banca finanțează 85%, ai nevoie de 15.000 de euro avans, indiferent cât de mult sau puțin ai vrea să împrumuți în plus pentru alte costuri.
Costuri suplimentare pe lângă avans
Pe lângă avansul propriu-zis, mai ai nevoie de bani pentru: taxele notariale (de obicei 1-2% din valoarea tranzacției), comisionul de evaluare a proprietății cerut de bancă, asigurarea obligatorie a locuinței și, uneori, comisionul de analiză a dosarului de credit. Aceste costuri se plătesc separat de avans și trebuie bugetate suplimentar, nu incluse în calculul celor 15-20%.
De unde poate proveni avansul
- Economii personale — cea mai simplă și mai clară sursă din perspectiva băncii, fără documentație suplimentară complexă.
- Donație de la părinți sau rude — acceptată de majoritatea băncilor, dar poate necesita un act de donație sau o declarație privind proveniența sumei.
- Vânzarea unei proprietăți existente — dacă avansul provine din vânzarea unei alte locuințe, tranzacțiile trebuie de obicei coordonate temporal cu banca, mai ales dacă vinzi și cumperi aproape simultan.
- Programe cu garanție guvernamentală — unele programe permit un avans mai mic decât standardul pieței, cu condiții specifice de eligibilitate (plafon de preț, tip de proprietate, uneori vârstă sau venit).
De ce contează sursa avansului pentru bancă
Băncile aplică reguli stricte privind proveniența fondurilor („cunoașterea clientului”), mai ales pentru sume mari. Bani proveniți din surse neclare, transferați recent și fără explicație documentată, pot întârzia sau bloca aprobarea creditului. Dacă avansul provine dintr-o donație, pregătește din timp actul doveditor; dacă vine din economii acumulate în timp, extrasele de cont pe o perioadă mai lungă ajută la clarificarea rapidă a dosarului.
Greșeli frecvente legate de avans
- Calculul avansului doar din prețul cerut de vânzător, fără să iei în calcul că evaluarea băncii poate ieși sub prețul de vânzare — diferența trebuie acoperită tot de tine, din surse proprii.
- Bugetarea avansului fără costurile suplimentare (notariale, evaluare, asigurare) — mulți cumpărători ajung să aibă exact suma avansului, dar nu și pentru restul cheltuielilor obligatorii.
- Transferuri mari, nedocumentate, chiar înainte de depunerea dosarului — pot ridica întrebări suplimentare din partea băncii și încetini procesul de aprobare.
Cum îți dai seama cât trebuie să economisești, concret
Pornește de la bugetul maxim pe care ți-l poți permite pentru o proprietate, calculează avansul minim cerut de bancă la acel preț, adaugă 3-5% suplimentar pentru costurile notariale, de evaluare și de asigurare, și abia atunci ai o cifră realistă de economisit — nu doar procentul „standard” de avans, luat izolat.
Concluzie
Avansul minim variază între bănci și tipuri de credit, dar regula generală rămâne: calculează-l din valoarea proprietății, nu din suma împrumutată, și adaugă întotdeauna o marjă pentru costurile conexe. O sursă clară și documentată a banilor accelerează, în plus, aprobarea dosarului de credit.
