Evacuarea este ultima soluție dintr-o relație de închiriere care a eșuat, iar în România ea trece obligatoriu printr-un traseu formal. Nu există variantă rapidă și nu există variantă „între noi”. Proprietarii care încearcă să scurteze drumul ajung, aproape fără excepție, să piardă mai mult timp și mai mulți bani decât dacă ar fi urmat procedura de la început.
Textul de mai jos descrie logica procedurii și ordinea pașilor. Nu înlocuiește consultanța unui avocat: fiecare situație are particularități — durata contractului, dacă e înregistrat, dacă există copii minori, dacă imobilul e ipotecat — care schimbă strategia. Înainte de orice demers, discută cazul concret cu un avocat sau cu un executor judecătoresc.
Ce nu ai voie să faci, oricât de îndreptățit te-ai simți
Începem cu partea care produce cele mai multe dezastre. Chiar dacă chiriașul nu a mai plătit de patru luni, chiar dacă termenul contractului a expirat demult, proprietarul nu are dreptul să își facă singur dreptate. Concret, nu ai voie să:
- schimbi yala sau să blochezi accesul în imobil;
- întrerupi apa, curentul sau gazul ca metodă de presiune;
- scoți lucrurile chiriașului din apartament și să le depozitezi în altă parte;
- intri în locuință fără acordul lui, în lipsa unei urgențe reale;
- folosești amenințări sau prezența unor terți pentru a-l determina să plece.
Aceste gesturi pot atrage răspundere civilă și, în funcție de împrejurări, pot fi analizate și din perspectiva legii penale. În plus, îți distrug poziția în proces: un chiriaș care poate dovedi că a fost dat afară abuziv obține cu ușurință despăgubiri și transformă o cauză simplă într-una lungă.
Contractul decide cât de scurt va fi drumul
Toată procedura se sprijină pe ce ai semnat la început. Codul civil prevede că un contract de locațiune încheiat în scris și înregistrat la organul fiscal constituie titlu executoriu pentru plata chiriei, la termenele și în modalitățile stabilite în contract. Tot astfel, contractul încheiat pe durată determinată și înregistrat constituie titlu executoriu pentru evacuare la expirarea termenului, dacă locatarul nu predă bunul.
Practic, asta înseamnă că un contract înregistrat te scutește, în anumite situații, de un proces pe fond și te trimite direct la executare. Un contract nesemnat sau neînregistrat te obligă, în schimb, să dovedești totul în instanță de la zero. Este exact motivul pentru care înregistrarea corectă a contractului și declararea veniturilor din chirii nu sunt doar o obligație fiscală, ci și cea mai bună poliță de asigurare procedurală pe care o poți avea.
La fel de important este pactul comisoriu, adică acea clauză prin care părțile convin că, în cazul neexecutării unei obligații precis determinate, contractul se desființează de drept, fără punere în întârziere sau după o simplă notificare. Formularea trebuie să fie clară și să enumere concret situațiile vizate. Ce anume ar trebui să conțină un asemenea document, punct cu punct, este detaliat în ghidul despre ce trebuie să conțină un contract de închiriere ca să te protejeze.
Pasul unu: notificarea scrisă
Indiferent de motiv — expirarea termenului, neplata chiriei, folosirea imobilului contrar destinației — primul pas formal este notificarea. Ea se comunică prin executor judecătoresc sau prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire și trebuie să menționeze clar temeiul, ce anume îi ceri chiriașului și în cât timp.
Codul de procedură civilă reglementează o procedură specială pentru evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept, iar în cadrul ei termenul de eliberare comunicat prin notificare diferă după calitatea persoanei: pentru locatar, termenul este de 30 de zile de la comunicare, iar pentru cel care ocupă imobilul fără niciun titlu, de 5 zile. Verifică formularea exactă și aplicabilitatea la cazul tău împreună cu un avocat, pentru că alegerea greșită a temeiului duce la respingerea cererii.
Păstrează dovada comunicării. Confirmarea de primire, procesul-verbal întocmit de executor sau, după caz, dovada refuzului de primire sunt piese de dosar. O notificare trimisă pe mesaje sau prin e-mail, fără o clauză contractuală care să prevadă expres această modalitate, rareori te ajută.
Pasul doi: instanța
Dacă termenul din notificare trece fără rezultat, urmează cererea de evacuare. Ea se depune la judecătoria în circumscripția căreia se află imobilul, se timbrează și se judecă, în procedura specială, cu citarea părților, de urgență și cu precădere. Chiriașul poate formula întâmpinare și poate invoca apărări — plăți efectuate, vicii ale imobilului, nulitatea unor clauze.
Ce contează în dosar, în ordinea în care le vei căuta prin sertare:
- contractul de închiriere și dovada înregistrării lui;
- procesul-verbal de predare-primire a imobilului;
- notificarea și dovada comunicării;
- extrasul de cont sau chitanțele care arată plățile și restanțele;
- corespondența cu chiriașul, dacă susține poziția ta;
- extrasul de carte funciară, care dovedește calitatea de proprietar.
Dacă motivul este neplata, merită parcurși mai întâi pașii de recuperare amiabilă și de somare descriși în articolul despre ce faci dacă chiriașul nu mai plătește chiria la timp. În multe cazuri, o discuție structurată și un eșalonament scris rezolvă situația mai repede și mai ieftin decât instanța.
Pasul trei: executarea silită
Hotărârea de evacuare nu golește apartamentul de la sine. Cu ea te adresezi unui executor judecătoresc, care deschide dosarul de executare, obține încuviințarea instanței și comunică o somație. Abia dacă nici atunci imobilul nu este eliberat de bunăvoie, executorul procedează la evacuarea efectivă, întocmind proces-verbal și, la nevoie, cu sprijinul organelor de poliție.
Legea prevede și situații în care evacuarea nu se poate face în anumite perioade ale anului, cu excepțiile stabilite de lege. Este încă un motiv pentru care momentul în care începi procedura influențează durata totală, iar executorul îți poate spune concret la ce să te aștepți în cazul tău.
Costurile procedurii nu sunt neglijabile: taxă de timbru, onorariu de avocat, onorariu de executor pentru notificare și apoi pentru executare, eventual cheltuieli de depozitare a bunurilor rămase. O parte pot fi recuperate de la chiriaș prin hotărâre, dar recuperarea efectivă depinde de solvabilitatea lui. Nu-ți construi calculul pe premisa că vei încasa tot.
Durata variază mult, în funcție de instanță, de temei și de atitudinea pârâtului. Nu te baza pe termene auzite de la cunoscuți; cere o estimare realistă avocatului, pe baza dosarului tău.
Cel mai eficient lucru pe care îl poți face, însă, se întâmplă cu mult înainte de conflict: contract scris și înregistrat, proces-verbal de predare cu fotografii, garanție încasată, plăți prin bancă și o evidență lunară a lor. Proprietarii care ajung greu la evacuare sunt aproape întotdeauna cei care au sărit peste unul dintre acești pași la început, pentru că părea o formalitate. Formalitatea aceea este exact ceea ce se transformă, un an mai târziu, într-un dosar câștigat în trei termene în loc de zece.
